Jaka działka pod dom jednorodzinny ? Jak wybrać działkę budowlaną pod budowę domu?

Zanim zaczniesz szu­kać pro­jek­tu domu, pierw­szy wysi­łek wło­żysz w poszu­ki­wa­nie dział­ki budow­la­nej pod budo­wę domu. Zakup dział­ki pod dom jed­no­ro­dzin­ny deter­mi­nu­je całość pla­nów na wie­le lat, dla­te­go to pierw­sza naj­waż­niej­sza decy­zja zwią­za­na z budo­wą domu. Poni­żej wymie­ni­łem pod­sta­wo­we bez­względ­ne warun­ki zaku­pu dział­ki, w tych wyma­ga­niach nie może być kom­pro­mi­sów. Jeże­li na tym eta­pie podej­miesz kom­pro­mis to skut­ki kom­pro­mi­su mogą być kosz­tow­ne dla Cie­bie. Wie­dzę na temat aktu nota­rial­ne­go i umo­wy cywil­nej uzy­skaj od Two­je­go pośred­ni­ka nie­ru­cho­mo­ści, nota­riu­sza lub praw­ni­ka.

Pamię­taj, że :

Jeże­li kupisz dział­kę na tere­nie gdzie jest zakaz budo­wy domów jed­no­ro­dzin­nych to zwy­czaj­nie w świe­ci, nie wybu­du­jesz domu.

Jeże­li kupisz dom na tor­fach Twój dom nie będzie naj­tań­szy, bo “uto­pisz” pie­nią­dze w grun­cie.

Przy zaku­pie dział­ki kie­ruj się “suchy­mi fak­ta­mi”, bo decy­zja o dział­ce wpły­nie na życie Two­je i Two­jej rodzi­ny przez kolej­ne wie­le lat.
Naj­waż­niej­sze pyta­nia to :

Czy Two­ja przy­szła dział­ka pod domek jed­no­ro­dzin­ny nada­je się do zabu­do­wy ?

Czy na Two­jej dział­ce moż­na wybu­do­wać dom ?

Któ­re kom­pro­mi­sy zaku­pu spo­wo­du­ją dodat­ko­we kosz­tów budo­wy domu?

Poni­żej dowiesz się : Jak wybrać dział­kę budow­la­ną pod budo­wę domu ? Jakie zagro­że­nia cze­ka­ją przy zaku­pie dział­ki ? Co jest przy­czy­ną dodat­ko­wych kosz­tów budo­wy z “winy dział­ki”?

Plan Miejscowy i decyzja o warunkach zabudowy przed zakupem działki budowlanej

Pierw­sze co musisz spraw­dzić czy plan miej­sco­wy lub decy­zja o warun­kach zabu­do­wy pozwa­la na budo­wę Two­jej inwe­sty­cji.

Naj­pierw sprawdź w tre­ści pla­nu czy teren na któ­rym leży Two­ja dział­ka jest prze­zna­czo­ny pod zabu­do­wę jed­no­ro­dzin­ną. Naj­czę­ściej znaj­dziesz w opi­sie planu/decyzji para­me­try jakie musi speł­niać budy­nek odno­śc­nie wyso­ko­ści, sze­ro­ko­ści, powierzch­ni zabu­do­wy etc. War­to porów­nać Twój bilans domu z tymi para­me­tra­mi.

W pla­nie miej­sco­wym znaj­dziesz dodat­ko­we infor­ma­cje doty­czą­ce sąsiedz­twa, np czy na dział­ce sąsied­niej będzie sklep, dro­ga. Zawsze w pla­nie powi­nie­neś zna­leźć infor­ma­cje doty­czą­ce tere­nów zale­wo­wych, ochro­ny arche­olo­gicz­nej itd. Nie możesz zapo­mnieć dowie­dzieć się jak wyglą­da spra­wa wła­sno­ści dro­gi oraz infra­struk­tu­ry tech­nicz­nej. Brak sie­ci wodo­cią­go­wej, brak dostę­pu do dro­gi, wyklu­cze­nie ogrze­wa­nia na pali­wo sta­łe, koniecz­ność insta­la­cji desz­czo­wej zawsze powin­no spo­wo­do­wać chwi­lę zasta­no­wie­nia.

Obo­wią­zek zazna­jo­mie­nie się z tre­ścią pla­nu i jego kon­se­kwen­cje spo­czy­wa­ją na Kupu­ją­cym dział­kę.

Czę­sto baga­te­li­zo­wa­nym tema­tem jest infra­struk­tu­ra oraz ogrze­wa­nie. Bar­dzo czę­sto zda­rza się, że gmi­ny wyklu­cza­ją pie­ce na pali­wo sta­łe, cza­sa­mi pró­bu­ją wyklu­czać szam­ba lub wła­sne uję­cia wody, mimo iż nie posia­da­ją wła­snej infra­struk­tu­ry tech­nicz­nej.

Przy zaku­pie dział­ki bądź czuj­ny. Sprawdź­cie wszyst­ko bo czę­sto w razie nie­ja­sno­ści lepiej zmie­nić loka­li­za­cję dział­ki niż u póź­niej wystę­po­wać na dro­gę praw­ną, co pochło­nie ogrom­ną ilość cza­su mimo że będzie­cie mie­li rację. Cza­sa­mi naj­krót­szą dro­gą będzie zasię­gnię­cie języ­ka w gmi­nie.

Podstawowe warunki wyboru działka pod domek jednorodzinny .

Przeznaczenie terenu

Upew­nij się w gmi­nie co do prze­zna­cze­nia tere­nu, obsza­ru na któ­rym znaj­du­je się dział­ka. Oczy­wi­ście nie zapo­mnij o spraw­dzić czy obo­wią­zu­je plan miej­sco­wy, czy jest koniecz­ność wystą­pie­nie o decy­zje o warun­kach zabu­do­wy. Bez decy­zji lub pla­nu nie masz gwa­ran­cji budo­wy domu jed­no­ro­dzin­ne­go. Jeże­li wcze­śniej­szy wła­ści­ciel posia­da waż­ną decy­zję o warun­kach zabu­do­wy to moż­na prze­pi­sać decy­zję na Cie­bie.  Decy­zja o warun­kach zabu­do­wy może stra­cić swą waż­ność nawet po roku, dla­te­go nie zapo­mnij o spraw­dze­niu daty wyda­nia oraz czy przy­pad­kiem gmi­na nie uchwa­li­ła nowe­go pla­nu miej­sco­we­go.

Przeznaczenie sąsiednich działek i okolicy

W urzę­dzie dowiesz się na temat tre­ści pla­nu miej­sco­we­go i przy­szłych pla­nów gmi­ny w zakre­sie stu­diów. Infor­ma­cje doty­czą­ce stu­dium okre­ślą jakie zamia­ry ma gmi­na co do prze­zna­cze­nia tere­nu.

W samym pla­nie szu­kaj prze­zna­cze­nia sąsied­nich dzia­łek jeże­li nie chcesz sąsia­do­wać np z fabry­kę cemen­tu.

Najbliższe sąsiedztwo działki oraz okolice wokół działki

Może to banal­ne, ale ludzie zapo­mi­na­ją że miesz­ka­jąc poza mia­stem będą potrze­bo­wać skle­pu, szko­ły etc. Dla­te­go w tere­nie, sprawdź gdzie masz skle­py, przed­szko­le, kino etc.
Poroz­ma­wiaj z sąsia­dem, obej­rzyj sąsiedz­two i naj­bliż­sze zabu­do­wa­nia, zwró­cić uwa­gę na dojazd usług, szkół, ośrod­ków zdro­wia etc.

Dostęp do drogi publicznej

Na wyry­sie sprawdź dostęp dział­ki do dro­gi publicz­nej i porów­naj to z pla­nem miej­sco­wym. Tę czyn­ność powierz oso­bie doświad­czo­nej jak archi­tek­to­wi. Brak dostę­pu do dro­gi publicz­nej lub nie­ure­gu­lo­wa­ne spra­wy wła­sno­ści grun­tu prze­jaz­du mogą sku­tecz­nie unie­ru­cho­mić two­ją inwe­sty­cję na lata.

Warunki terenowe

Jeże­li two­ja dział­ka ma pochy­le­nie więk­sze niż 10%, dobrze się zasta­nów jak roz­wią­żesz pod­jazd samo­cho­dem oraz gdzie będzie wej­ście do domu z doj­ściem pie­szym. Przy dużym nachy­le­niu tere­nu oka­zu­je się że naj­eko­no­micz­niej­sze roz­wią­za­nie to budo­wa piw­ni­cy z pomiesz­cze­nia­mi użyt­ko­wy­mi. Przy trud­nych warun­kach tere­no­wych zasię­gnij opi­nii archi­tek­ta.

Czy teren objęty dodatkowymi wymaganiami

Upew­nij się jakie są wymo­gi pla­nu miej­sco­we­go odno­śnie uwa­run­ko­wań kon­ser­wa­tor­skich tj czy teren jest obję­ty ochro­ną kon­ser­wa­to­ra przy­ro­dy, zabyt­ków lub czy wyma­ga­ne są bada­nia arche­olo­gicz­ne. W skraj­nym wypad­ku będziesz zmu­szo­ny doko­nać na wła­sny koszt odkry­wek arche­olo­gicz­nych, jed­nak naj­czę­ściej będziesz potrze­bo­wał wyłącz­nie uzgod­nie­nia.

Warunki gruntowe, wodne i powodziowe

Bar­dzo waż­ny punkt przy spraw­dze­niu dział­ki budow­la­nej. Kupie­nie dział­ki na tor­fach to wariant : palo­wa­nie, pły­ta fun­da­men­to­wa lub wymia­na grun­tu. Wyso­ko woda grun­to­wa to izo­la­cje cięż­kie, dodat­ko­we robo­ty zabez­pie­cza­ją­ce fun­da­men­tów i przy­łą­czy. Teren zale­wo­wy i zaka­zy powo­dzio­we da się obejść zgod­nie z prze­pi­sa­mi ale czy Ty jesteś pew­ny że chcesz podej­mo­wać ryzy­ko budo­wy na tere­nie zale­wo­wym. Do celów infor­ma­cyj­nych wystar­czy 1 odwiert. Do pro­jek­tu przy warun­kach stan­dar­do­wych pod budy­nek domu jed­no­ro­dzin­ne­go wystar­czą 3 odwier­ty. Trud­ne warun­ki mogą wymu­sić więk­szą ilość i dłuż­sze odwier­ty.

Kształt działki

Naj­czę­ściej zale­ca­ny jest kształt zbli­żo­ny do pro­sto­ką­ta, ponie­waż dział­ki na wie­lo­ką­cie są trud­niej­sze do zago­spo­da­ro­wa­nia. Ale to tyl­ko i wyłącz­nie w kon­tek­ście “wydaj­no­ści” zabu­do­wy na dział­ce.

Wielkość działki

Wiel­kość dział­ki pozor­nie może nie być waż­na, ale czę­sto pla­ni­ści ogra­ni­cza­ją wiel­ko­ści dzia­łek cza­sem z dołu cza­sem z góry. Dla­te­go sprawdź czy Two­ja dział­ka i jej powierzch­nia speł­nia wymo­gi pla­nu. Pla­nu i jego zapi­sów nie omi­niesz.

Mapę do celów informacyjnych

Mapa do celów infor­ma­cyj­nych ( ide­ałem była­by aktu­al­na do celów pro­jek­to­wych ) przy­da się do loka­li­za­cji uzbro­je­nia tere­nu oraz gra­nic dział­ki.

Uzbrojenie terenu

Jeże­li jest tyl­ko moż­li­wość, uzy­skaj warun­ki przy­łą­cze­nia do dział­ki. Sprawdź zapi­sy w pla­nie doty­czą­ce zaopa­trze­nia w wodę, odbiór sani­tar­ki, dosta­wy ener­gii elek­trycz­nej, dosta­wy gazu. Jeże­li przy dział­ce bra­ku­je infra­struk­tu­ry wodo­cią­go­wej lub sani­tar­nej sprawdź w gmi­nie jakie masz szan­se na wła­sne uję­cie wody lub /i szam­bo. W tym zakre­sie gmi­ny potra­fią “namie­szać”, dla­te­go sprawdź.

Nasłonecznienie

Nasło­necz­nie­nie to stan­dard pokój dzien­ny od połu­dnia kuch­nia od pół­no­cy. Ale jest tzw życie i indy­wi­du­al­ne pre­fe­ren­cje. Z pew­no­ścią dzie­ciom nie loka­li­zuj ich sypial­ni od pół­no­cy, z powo­dów wpły­wu nasło­necz­nie­nia na zdro­wie. Oczy­wi­ście mimo nasło­necz­nie­nia waż­ne jest kie­ro­wać się oto­cze­niem i wido­ka­mi. Ale to powi­nie­neś omó­wić z archi­tek­tem adap­ta­cji.

Wybór działki, a bilans powierzchni domu oraz odległości domu od granic.

Jeże­li zro­bi­łeś bilans, określ orien­ta­cyj­ną wiel­kość domu ( sze­ro­kość głę­bo­kość ) i na map­ce wry­suj pro­sto­kąt jak będzie wyglą­dał przy­szły dom. Przed zaku­pem dział­ki zrób bilans powierzch­ni przy­szłe­go domu i plan to spo­tkaj się z architektem.Zasięgnij jego pora­dy i sprawdź czy to co pla­nu­jesz ma szan­se powo­dze­nia. Dobór mini­mal­nej dział­ki nie jest pro­ste, ponie­waż warun­ki miej­sco­we są naj­waż­niej­sze przy dobo­rze wiel­ko­ści dział­ki. Jeże­li macie wyli­czo­ny bilans i okre­ślo­ny rzut domu to będzie­cie musie­li odpo­wied­nio mieć dział­kę powięk­szo­ną z każ­dej stro­ny. Odle­gło­ści domu od gra­nic nale­ży dobie­rać wg prze­zna­cze­nia poszcze­gól­nych dzia­łek, ale z uwzględ­nie­niem pla­nu miej­sco­we­go. Za każ­dym razem nale­ży potwier­dzić dział­ki nie tyl­ko na mapie ale w pla­nie miej­sco­wym i zgod­ność jej z pla­nem miej­sco­wym lub decy­zją o warun­kach zabu­do­wy. Poni­żej przed­sta­wiam głów­ne wąt­ki zwią­za­ne z odle­gło­ścia­mi od gra­nic i ewen­tu­al­ne wyso­ko­ści.

Twoja działka ma mieć mniejszą szerokość niż 16,0m.

W moim odczu­ciu poza jasno okre­ślo­nym roz­wią­za­niem w spe­cy­ficz­nej sytu­acji, dział­ka o sze­ro­ko­ści 16,0m ( jeże­li z obu stron są dział­ki budow­la­ne ) nie nada­je się do budo­wy domu, doty­czy sytu­acji z dwóch stron dzia­łek budow­la­nych. Moje zda­nie wyni­ka z tego, że mimo zbli­że­nia się do gra­ni­cy na odle­głość 1,5m nie mozna zbli­żyć się na taką odle­głość drzwia­mi i okna­mi. Taka sytu­acja powo­du­je, że jeże­li odej­mie się z obu stron wiel­ko­ści po 4,0m na okna to pozo­sta­nie 4,0m pasa w któ­rym moż­na wybu­do­wać okna. Dla­te­go decy­zję o zaku­pie dział­ki 16,0m nale­ży dobrze roz­waż. Oczy­wi­ście uwa­ga ta doty­czy to domu wol­no­sto­ją­ce­go, a nie bliź­nia­ka czy sze­re­gów­ki.

Sąsiednia działka budowlana

Jeże­li prze­zna­cze­nie dział­ki sąsied­niej jest budow­la­ne to odle­głość od gra­ni­cy wyno­si 4,0m dla ścian z otwo­ra­mi oraz 3,0m bez okien i drzwi.

Sąsiednia działka drogowi publicznej

Jeże­li prze­zna­cze­nie dział­ki sąsied­niej jest dro­ga publicz­na to odle­głość od gra­ni­cy wyno­si 6,0m, 8,0m lub może być też inna zgod­nie z warun­ka­mi zarząd­cy dro­gi.

Sąsiednia działka drogi wewnętrznej

Jeże­li prze­zna­cze­nie dział­ki sąsied­niej jest dro­ga wewnętrz­na to odle­głość od gra­ni­cy nie jest nor­mo­wa­na ale w tej spra­wie może mieć wpływ zarząd­ca dro­gi wewnętrz­nej.

Różne funkcje działek sąsiednich

Jeże­li prze­zna­cze­nie dział­ki jest trud­ne do okre­śle­nia lub inne dowiedz się w urzę­dzie jakie odle­gło­ści obo­wią­zu­ją.

Wysokość domu

Wyso­kość domu dla pła­skiej dział­ki jest łatwa do okre­śle­nia, jedy­ny “sma­czek” to zapis w pla­nie np “ilość kon­dy­gna­cji — 2 kon­dy­gna­cje” ( ktoś zapo­mniał dodać sło­wa “do” ). Taką sytu­ację roz­wią­zać nale­ży z urzę­dem, a w razie pro­ble­mów z kon­dy­gna­cji dru­giej zro­bić antre­so­lę. Nato­miast dla dział­ki gdzie teren jest pochy­ły na Inwe­sto­ra i pro­jek­tan­ta cze­ka­ją zasadz­ki.

Różne elementy jak schody ‚dachy etc

Obec­nie naj­waż­niej­sze jest aby ele­men­ta­mi dodat­ko­wy­mi jak scho­dy, bal­ko­ny nie zmniej­szać odle­gło­ści od gra­ni­cy o mniej niż 1,5m

Przyszłe plany rozbudowy o funkcje pomocnicze

Jeże­li pla­nu­je­cie roz­bu­do­wać póź­niej­szy budy­nek, czy dobu­do­wać pomiesz­cze­nie gospo­dar­cze to nie zapo­mnij­cie o tym na tym etapie.Budowa nawet wia­ty, pom. gospo­dar­cze, garaż będą się wią­zać ze speł­nie­niem prze­pi­sów i zgło­szeń do urzę­du.

post­scrip­tum :

http://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news/jesien-to-dobry-czas-na-poszukiwanie-dzialki,2048579,4206

Share This