Jaka działka pod dom jednorodzinny ? Jak wybrać działkę budowlaną pod budowę domu?

Zanim zaczniesz szukać projektu domu, pierwszy wysiłek włożysz w poszukiwanie działki budowlanej pod budowę domu. Zakup działki pod dom jednorodzinny determinuje całość planów na wiele lat, dlatego to pierwsza najważniejsza decyzja związana z budową domu. Poniżej wymieniłem podstawowe bezwzględne warunki zakupu działki, w tych wymaganiach nie może być kompromisów. Jeżeli na tym etapie podejmiesz kompromis to skutki kompromisu mogą być kosztowne dla Ciebie. Wiedzę na temat aktu notarialnego i umowy cywilnej uzyskaj od Twojego pośrednika nieruchomości, notariusza lub prawnika.

Pamiętaj, że :

Jeżeli kupisz działkę na terenie gdzie jest zakaz budowy domów jednorodzinnych to zwyczajnie w świeci, nie wybudujesz domu.

Jeżeli kupisz dom na torfach Twój dom nie będzie najtańszy, bo „utopisz” pieniądze w gruncie.

Przy zakupie działki kieruj się „suchymi faktami”, bo decyzja o działce wpłynie na życie Twoje i Twojej rodziny przez kolejne wiele lat.
Najważniejsze pytania to :

Czy Twoja przyszła działka pod domek jednorodzinny nadaje się do zabudowy ?

Czy na Twojej działce można wybudować dom ?

Które kompromisy zakupu spowodują dodatkowe kosztów budowy domu?

Poniżej dowiesz się : Jak wybrać działkę budowlaną pod budowę domu ? Jakie zagrożenia czekają przy zakupie działki ? Co jest przyczyną dodatkowych kosztów budowy z „winy działki”?

Plan Miejscowy i decyzja o warunkach zabudowy przed zakupem działki budowlanej

Pierwsze co musisz sprawdzić czy plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy pozwala na budowę Twojej inwestycji.

Najpierw sprawdź w treści planu czy teren na którym leży Twoja działka jest przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną. Najczęściej znajdziesz w opisie planu/decyzji parametry jakie musi spełniać budynek odnoścnie wysokości, szerokości, powierzchni zabudowy etc. Warto porównać Twój bilans domu z tymi parametrami.

W planie miejscowym znajdziesz dodatkowe informacje dotyczące sąsiedztwa, np czy na działce sąsiedniej będzie sklep, droga. Zawsze w planie powinieneś znaleźć informacje dotyczące terenów zalewowych, ochrony archeologicznej itd. Nie możesz zapomnieć dowiedzieć się jak wygląda sprawa własności drogi oraz infrastruktury technicznej. Brak sieci wodociągowej, brak dostępu do drogi, wykluczenie ogrzewania na paliwo stałe, konieczność instalacji deszczowej zawsze powinno spowodować chwilę zastanowienia.

Obowiązek zaznajomienie się z treścią planu i jego konsekwencje spoczywają na Kupującym działkę.

Często bagatelizowanym tematem jest infrastruktura oraz ogrzewanie. Bardzo często zdarza się, że gminy wykluczają piece na paliwo stałe, czasami próbują wykluczać szamba lub własne ujęcia wody, mimo iż nie posiadają własnej infrastruktury technicznej.

Przy zakupie działki bądź czujny. Sprawdźcie wszystko bo często w razie niejasności lepiej zmienić lokalizację działki niż u później występować na drogę prawną, co pochłonie ogromną ilość czasu mimo że będziecie mieli rację. Czasami najkrótszą drogą będzie zasięgnięcie języka w gminie.

Podstawowe warunki wyboru działka pod domek jednorodzinny .

Przeznaczenie terenu

Upewnij się w gminie co do przeznaczenia terenu, obszaru na którym znajduje się działka. Oczywiście nie zapomnij o sprawdzić czy obowiązuje plan miejscowy, czy jest konieczność wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy. Bez decyzji lub planu nie masz gwarancji budowy domu jednorodzinnego. Jeżeli wcześniejszy właściciel posiada ważną decyzję o warunkach zabudowy to można przepisać decyzję na Ciebie.  Decyzja o warunkach zabudowy może stracić swą ważność nawet po roku, dlatego nie zapomnij o sprawdzeniu daty wydania oraz czy przypadkiem gmina nie uchwaliła nowego planu miejscowego.

Przeznaczenie sąsiednich działek i okolicy

W urzędzie dowiesz się na temat treści planu miejscowego i przyszłych planów gminy w zakresie studiów. Informacje dotyczące studium określą jakie zamiary ma gmina co do przeznaczenia terenu.

W samym planie szukaj przeznaczenia sąsiednich działek jeżeli nie chcesz sąsiadować np z fabrykę cementu.

Najbliższe sąsiedztwo działki oraz okolice wokół działki

Może to banalne, ale ludzie zapominają że mieszkając poza miastem będą potrzebować sklepu, szkoły etc. Dlatego w terenie, sprawdź gdzie masz sklepy, przedszkole, kino etc.
Porozmawiaj z sąsiadem, obejrzyj sąsiedztwo i najbliższe zabudowania, zwrócić uwagę na dojazd usług, szkół, ośrodków zdrowia etc.

Dostęp do drogi publicznej

Na wyrysie sprawdź dostęp działki do drogi publicznej i porównaj to z planem miejscowym. Tę czynność powierz osobie doświadczonej jak architektowi. Brak dostępu do drogi publicznej lub nieuregulowane sprawy własności gruntu przejazdu mogą skutecznie unieruchomić twoją inwestycję na lata.

Warunki terenowe

Jeżeli twoja działka ma pochylenie większe niż 10%, dobrze się zastanów jak rozwiążesz podjazd samochodem oraz gdzie będzie wejście do domu z dojściem pieszym. Przy dużym nachyleniu terenu okazuje się że najekonomiczniejsze rozwiązanie to budowa piwnicy z pomieszczeniami użytkowymi. Przy trudnych warunkach terenowych zasięgnij opinii architekta.

Czy teren objęty dodatkowymi wymaganiami

Upewnij się jakie są wymogi planu miejscowego odnośnie uwarunkowań konserwatorskich tj czy teren jest objęty ochroną konserwatora przyrody, zabytków lub czy wymagane są badania archeologiczne. W skrajnym wypadku będziesz zmuszony dokonać na własny koszt odkrywek archeologicznych, jednak najczęściej będziesz potrzebował wyłącznie uzgodnienia.

Warunki gruntowe, wodne i powodziowe

Bardzo ważny punkt przy sprawdzeniu działki budowlanej. Kupienie działki na torfach to wariant : palowanie, płyta fundamentowa lub wymiana gruntu. Wysoko woda gruntowa to izolacje ciężkie, dodatkowe roboty zabezpieczające fundamentów i przyłączy. Teren zalewowy i zakazy powodziowe da się obejść zgodnie z przepisami ale czy Ty jesteś pewny że chcesz podejmować ryzyko budowy na terenie zalewowym. Do celów informacyjnych wystarczy 1 odwiert. Do projektu przy warunkach standardowych pod budynek domu jednorodzinnego wystarczą 3 odwierty. Trudne warunki mogą wymusić większą ilość i dłuższe odwierty.

Kształt działki

Najczęściej zalecany jest kształt zbliżony do prostokąta, ponieważ działki na wielokącie są trudniejsze do zagospodarowania. Ale to tylko i wyłącznie w kontekście „wydajności” zabudowy na działce.

Wielkość działki

Wielkość działki pozornie może nie być ważna, ale często planiści ograniczają wielkości działek czasem z dołu czasem z góry. Dlatego sprawdź czy Twoja działka i jej powierzchnia spełnia wymogi planu. Planu i jego zapisów nie ominiesz.

Mapę do celów informacyjnych

Mapa do celów informacyjnych ( ideałem byłaby aktualna do celów projektowych ) przyda się do lokalizacji uzbrojenia terenu oraz granic działki.

Uzbrojenie terenu

Jeżeli jest tylko możliwość, uzyskaj warunki przyłączenia do działki. Sprawdź zapisy w planie dotyczące zaopatrzenia w wodę, odbiór sanitarki, dostawy energii elektrycznej, dostawy gazu. Jeżeli przy działce brakuje infrastruktury wodociągowej lub sanitarnej sprawdź w gminie jakie masz szanse na własne ujęcie wody lub /i szambo. W tym zakresie gminy potrafią „namieszać”, dlatego sprawdź.

Nasłonecznienie

Nasłonecznienie to standard pokój dzienny od południa kuchnia od północy. Ale jest tzw życie i indywidualne preferencje. Z pewnością dzieciom nie lokalizuj ich sypialni od północy, z powodów wpływu nasłonecznienia na zdrowie. Oczywiście mimo nasłonecznienia ważne jest kierować się otoczeniem i widokami. Ale to powinieneś omówić z architektem adaptacji.

Wybór działki, a bilans powierzchni domu oraz odległości domu od granic.

Jeżeli zrobiłeś bilans, określ orientacyjną wielkość domu ( szerokość głębokość ) i na mapce wrysuj prostokąt jak będzie wyglądał przyszły dom. Przed zakupem działki zrób bilans powierzchni przyszłego domu i plan to spotkaj się z architektem.Zasięgnij jego porady i sprawdź czy to co planujesz ma szanse powodzenia. Dobór minimalnej działki nie jest proste, ponieważ warunki miejscowe są najważniejsze przy doborze wielkości działki. Jeżeli macie wyliczony bilans i określony rzut domu to będziecie musieli odpowiednio mieć działkę powiększoną z każdej strony. Odległości domu od granic należy dobierać wg przeznaczenia poszczególnych działek, ale z uwzględnieniem planu miejscowego. Za każdym razem należy potwierdzić działki nie tylko na mapie ale w planie miejscowym i zgodność jej z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy. Poniżej przedstawiam główne wątki związane z odległościami od granic i ewentualne wysokości.

Twoja działka ma mieć mniejszą szerokość niż 16,0m.

W moim odczuciu poza jasno określonym rozwiązaniem w specyficznej sytuacji, działka o szerokości 16,0m ( jeżeli z obu stron są działki budowlane ) nie nadaje się do budowy domu, dotyczy sytuacji z dwóch stron działek budowlanych. Moje zdanie wynika z tego, że mimo zbliżenia się do granicy na odległość 1,5m nie mozna zbliżyć się na taką odległość drzwiami i oknami. Taka sytuacja powoduje, że jeżeli odejmie się z obu stron wielkości po 4,0m na okna to pozostanie 4,0m pasa w którym można wybudować okna. Dlatego decyzję o zakupie działki 16,0m należy dobrze rozważ. Oczywiście uwaga ta dotyczy to domu wolnostojącego, a nie bliźniaka czy szeregówki.

Sąsiednia działka budowlana

Jeżeli przeznaczenie działki sąsiedniej jest budowlane to odległość od granicy wynosi 4,0m dla ścian z otworami oraz 3,0m bez okien i drzwi.

Sąsiednia działka drogowi publicznej

Jeżeli przeznaczenie działki sąsiedniej jest droga publiczna to odległość od granicy wynosi 6,0m, 8,0m lub może być też inna zgodnie z warunkami zarządcy drogi.

Sąsiednia działka drogi wewnętrznej

Jeżeli przeznaczenie działki sąsiedniej jest droga wewnętrzna to odległość od granicy nie jest normowana ale w tej sprawie może mieć wpływ zarządca drogi wewnętrznej.

Różne funkcje działek sąsiednich

Jeżeli przeznaczenie działki jest trudne do określenia lub inne dowiedz się w urzędzie jakie odległości obowiązują.

Wysokość domu

Wysokość domu dla płaskiej działki jest łatwa do określenia, jedyny „smaczek” to zapis w planie np „ilość kondygnacji – 2 kondygnacje” ( ktoś zapomniał dodać słowa „do” ). Taką sytuację rozwiązać należy z urzędem, a w razie problemów z kondygnacji drugiej zrobić antresolę. Natomiast dla działki gdzie teren jest pochyły na Inwestora i projektanta czekają zasadzki.

Różne elementy jak schody ,dachy etc

Obecnie najważniejsze jest aby elementami dodatkowymi jak schody, balkony nie zmniejszać odległości od granicy o mniej niż 1,5m

Przyszłe plany rozbudowy o funkcje pomocnicze

Jeżeli planujecie rozbudować późniejszy budynek, czy dobudować pomieszczenie gospodarcze to nie zapomnijcie o tym na tym etapie.Budowa nawet wiaty, pom. gospodarcze, garaż będą się wiązać ze spełnieniem przepisów i zgłoszeń do urzędu.

postscriptum :

http://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news/jesien-to-dobry-czas-na-poszukiwanie-dzialki,2048579,4206

Share This