Budowa domu i odbiór domu

Po zakupie projektu i adaptacji przychodzi czas na pozwolenie na budowę, budowę i zamieszkanie. W mojej ocenie to najtrudniejszy etap do przejścia dla ciebie, ponieważ w tym czasie twoje wyobrażenia zweryfikowane będą przez rzeczywistość. Z pewnością najlepiej zaplanowana budowa ma niespodzianki tj. braki materiałów, opóźnienia, zmiany wykonawcy. W tym czasie będziesz szedł do przodu i z pewnością rozwiążesz wszystkie problemy,a kwestie cierpliwości i nerwów będzie ci łatwiej przechodzisz jak przeczytasz że Ty nie jesteś jedyny który to przeżywa. Albo poczujesz się dzieckiem szczęścia jeżeli nic nie spotka co niżej napisane. Pamiętaj, że uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę nie upoważnia do budowy, szczegóły w treści ( część z Czytelników jak nie wierzy, proszę zadzwoń do gminy ).

Pozwolenie na budowę

Aby uzyskać pozwolenie na budowę, musicie wystąpić z Wnioskiem o pozwolenie na budowę do właściwego organu czyli gminy. Wniosek składa się : oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, uzgodnienia, dokumenty np decyzja o warunkach zabudowy oraz projekt budowlany 4 egz. W gminie najczęstsza nazwa właściwego urzędu to wydział budownictwa lub architektoniczno-budowlany lub architektury zgodnie z lokalnym nazewnictwem. Urząd powinien wydać pozwolenie na budowę w ciągu 65 dni. Uzupełnienia złożonego wniosku zdarzają praktycznie za każdym razem dlatego przyjmijmy to jako punkt spotkanie z urzędnikiem i omówienie co uzupełnić lub zmienić we wniosku. W prostych sprawach architekt sam pojedzie na spotkanie z urzędnikiem. Natomiast w sprawach skomplikowanych czy ważnych Inwestor czyli to Ty powinieneś udać się na spotkanie z naczelnikiem wydziału ( nie z referentem ). Po otrzymaniu decyzji o pozwoleniu na budowę trzeba poczekać jeszcze 14 dni na uprawomocnienie sie jej. Niestety, decyzja ta nie upoważnia Was jeszcze do budowy domu, a jest jedynie stanowi dokument na podstawie którego, możecie rozpocząć budowę. Pozwolenie na budowę ważne jest 3 lata. Jeżeli w tym czasie nie rozpoczniesz budowy, należy ponownie wystąpić o pozwolenie na budowę.
Bardzo często pozwolenie na budowę nie będzie obejmować pozwolenia na budowę przyłącza gazowego, wewnętrznej instalacji gazu, energii elektrycznej, wodociągowego etc. Wszystkie takie niuanse powinniście dowiedzieć się od architekta. Dodatkowego pozwolenia na budowę będzie wymagane dla wykonanie zjazdu przed waszą działką. Często mylone jest uzgodnienie lokalizacji zjazdu ze zgodą na budowę i włączenie do drogi publicznej przed Waszą działką. W każdej takiej sytuacji trzeba złożyć stosowny projekt branżowy i uzyskać pozwolenie na budowę. Wg mojej oceny przy wyborze jednostki projektowej kieruj się jaka ilość projektów i spraw będzie załatwiona, a nie czy otrzymasz tablicę na budowę za 20zł, a później będziesz za tysiące dokupywał kolejne projekty zmian i branżowe. Jest to o tyle ważne, że nie otrzymasz pozwolenia na użytkowanie bez pozwolenie na budowę i wybudowania wodociągu, gazu, sanitarki etc przed oddaniem do użytkowania. Zostawiając projekty branżowe na później nic nie zaoszczędzicie tylko zapłacicie więcej ponieważ najczęściej będzie konieczna nowa mapa do celów projektowych, która będzie aktualna oraz na nowo musicie zebrać część dokumentów do nowego pozwolenia na budowę z nowym projektantem.

Model budowania

Pieniądze, które wydałeś do tej pory to nic w porównaniu do tego co cię czeka na etapie budowy. Ten etap jest najważniejszy dla Twoich finansów. Najważniejsze osoby dla Twoich interesów to Kierownik Budowy i Architekt, a w drugiej kolejności wykonawca. Kierownik budowy będzie oddawał budynek do użytkowania, a nadzór budowlany będzie badał czy wybudowano zgodne z projektem architekta. Dlatego od początku nie bagatelizuj roli kierownika budowy i architekta. Sytuacje kiedy budowa stoi, a inwestor zmienia ekipy są bardzo częste w przeciwieństwie do kierownika budowy i architekta. Musisz wiedzieć, że kierownika budowy zmienisz stosunkowo łatwo, to tylko dokumenty do urzędu nowego kierownika budowy, natomiast zmiana architekta, projektanta to jednak nowe pozwolenie na budowę. Poniżej wymieniłem zasadnicze modele budowy i niezależnie od nich dla Ciebie korzystne to takie kiedy ty bezpośrednio zlecasz i płacisz osobie, która jest uprawniona i decyduje o końcowym efekcie budowy. Modele budowy zależą od tego, kto zatrudnia kierownika budowy i na jakich zasadach. Funkcja kierownika budowy określa następujące modele budowy które będziesz prowadził :

Kierownik budowy – zatrudniony przez Inwestora, obowiązki jego tylko formalne.

W tym modelu kierownik budowy nie interesuje się za dużo budową, a ty samodzielnie wynajmujesz firmy i prowadzisz budowę. Zastępujesz kierownika budowy, sam budujesz etc. Kierownik budowy jedynie akceptuje i przygotowuje dokumenty pod twoje dyktando. Jego czujność oczywiście z powodu swojej pozycji jest ograniczona, wyjątkowo coś ci podpowie. Często jest to osoba słabo opłacana lub ktoś ze znajomych, rodziny. To tzw system gospodarczy wbrew pozorom jeżeli chodzi o oszczędności to w naszym odczuciu najkosztowniejszy jeżeli chodzi o koszt związany z wynajęciem „normalnego” kierownika budowy lub Inspektora nadzoru.

Kierownik budowy – zatrudniony przez Inwestora, obowiązki jego to odbiór robót przez różne firmy wykonawcze.

Ten model najczęściej spotykany na budowach. Twoje interesy na budowie zabezpiecza kierownik budowy i poza tym że jego funkcja powinna wystarczyć przy budowie domu jednorodzinnego. Tym którzy mają bardzo mało czasu i nie chcą rozstrzygać wszystkiego na budowie proponujemy jednak inspektora nadzoru inwestorskiego, który zabezpieczy twoje interesy na budowie ale także finansowanie budowy.

Kierownik budowy – zatrudniony przez Inwestora, obowiązki jego to odbiór robót przez generalnego wykonawcę tj. jedną główną firmę.

Zasadniczo nie różni się niczym od modelu poprzedniego, poza tym że jeden wykonawca wykona wszystko pod klucz. W tym modelu uważam, że inspektor nadzoru inwestorskiego jest o tyle ważny, że co dwie głowy to nie jedna. Generalny wykonawca oznacza szybkie wykonywanie prac, szybkie podejmowanie decyzji inne sposób wykonywania budowy przez głównego wykonawcę będzie kosztowny dla Inwestora z powodu na przestoje. Dlatego kierownik budowy powinien mieć nadzór z powodu że w krótkim czasie kierownik budowy będzie miał natłok pracy na budowie, że nie znajdzie czasu na pomoc Tobie w rozwiązywaniu często prostych, ale dla Twojego interesu ważnych decyzji jak wykończenie wnętrz które musi być odpowiednio przygotowane na etapie budowlanym.

Kierownik budowy – zatrudniony przez Generalnego Wykonawcę

model do przyjęcia jedynie w wypadku kiedy na budowie reprezentuje nas inspektor nadzoru inwestorskiego, a umowę z generalnym wykonawcą podpisaliśmy z pomocą prawnika. W innym wypadku ( bez inspektora nadzoru inwestorskiego) taki model jest nie do przyjęcia, tj. kiedy ta sama osoba,”firma” wykonuje i odbiera prace budowlane.

Jeszcze dwa pojęcia mylone z modelem budowy, tj. funkcja inspektora nadzoru inwestorskiego oraz inwestora zastępczego. W obu wypadkach są to funkcje związane z Twoją reprezentacją na budowie, a nie z modelem budowania. Model budowania narzuca ustawodawca tj. kierownika budowy, a więc funkcje pomocnicze/zastępcze dla inwestora to:

Inspektora nadzoru inwestorskiego

to osoba, która zgodnie z prawem budowlanym reprezentuje Inwestora na budowie i dba o jego interes. Należy pamiętać że łączenie tej funkcji z funkcją kierownika budowy prawo zabrania. Z inspektora nadzoru inwestorskiego korzysta się w wypadku konfliktu lub braku zaufania z kierownikiem budowy oraz kiedy na budowie jest model z generalnym wykonawcą i jego kierownikiem budowy.

Inwestor zastępczy

to osoba fizyczna lub prawna która na podstawie umowy cywilnej w całości bierze na siebie odpowiedzialność całej inwestycji. Taka forma przejęcia całkowitej odpowiedzialności w wypadku domów jednorodzinnych zdarza się rzadko, dlatego pominę ten temat jako mało istotny.

Wybór kierownika budowy, inspektora nadzoru inwestorskiego i wykonawcy

W zależności od modelu budowy jaki wybrałeś, będziesz szukał osób i firm które będziesz potrzebował na budowie. Najczęściej pierwsze zapytania skierujesz do architekta, który adoptuje projekt, często podpowie kto w okolicy buduje lub jest „sprawdzony” ( choć i z tym różnie bywa ). Sprawdź na sąsiednich budowach, popytaj znajomych, z pewnością sprawdź co wiesz na temat firmy i jej właściciela. Dowiedz się o warunkach jaki stawia przyszły wykonawca np czy chcą zaliczki, czy korzysta z podwykonawców, jak następuje rozliczenie materiałów i sposób zakupu ich, wzory umów oraz terminy. Oczywiście także jak wylicza cenę i co wchodzi w jej zakres. Dowiedz się też czy wyceny dotyczą powierzchni użytkowej, czy jednak powierzchni całkowitej czyli ze wszystkimi murami co wpłynie zasadniczą cenę – różnica w przeliczaniu powierzchni już decyduje o cenie nawet do 30-40%. Kierownika budowy i inspektora nadzoru szukaj własnymi nie kanałami związanymi z wykonawcą. Zawsze istnieje potencjalne ryzyko nie właściwej współpracy. W przeciwieństwie do wykonawców kierownika budowy, czy inspektora nadzoru inwestorskiego możesz zaufać każdej osobie która jest członkiem izby zawodowej. Osób z uprawnieniami jest zdecydowanie mniej i są po specjalnych egzaminach, a przynależność do izby daje Ci dodatkową ochronę. Nie ma specjalnych wymogów, które musi spełniać wykonawca budowlany dlatego z ich wyborem bądź cierpliwy i nie śpiesz się.

Rozpoczęcie budowy

Budowę za rozpoczętą uznaję się dopiero po złożeniu oświadczeniu kierownika budowy o przejęciu obowiązków kierownika budowy oraz odebraniu podpieczętowanego dziennika budowy. Jeżeli wcześniej rozpoczniemy budowę należy uznać takie działanie za samowolę budowlaną. Od tego momentu, Wszystkie spraw przejmuje kierownik budowy i to on winien zabezpieczać całość dokumentów budowy. Uczestnikami procesu budowlanego są : Inwestor, Inspektor Nadzoru Inwestorskiego, kierownik budowy oraz projektant – w prawie budowlanym uszczegółowiono prawa i obowiązki wszystkich uczestników. Dla Inwestora ważną osobą może być Inspektor nadzoru inwestorskiego, który to zastępuje Inwestora na budowie, ale takie rozwiązanie jest rzadko stosowane Inwestorów.

Budowa

System budowania, jaki wybierzecie będzie zależał głównie od finansowania, które przewidujecie do budowy domu. Zwróć uwagę, że model budowy, to zależności formalno-prawne, a system budowy to Twoje rozwiązanie które nie zawsze będzie pokrywać się z modelem formalno-prawnym, ale dla Twojej strategi budowy będzie najważniejsze. Powszechnie stosuje się trzy systemy :

System budowy pod klucz

to potencjalnie najlepszy system budowy, który ułatwia nam uzyskanie kredytu bankowego. Dodatkowo mamy jedną umowę, jedną gwarancje, ubezpieczenie etc. Oczywiście taki system ma też wady z powodu „uzależnieniem się” od jednej firmy. Przykładowo jeżeli generalny wykonawca ma „przeciętnego” brukarza, a Ty chciałeś wzory na bruku to z pewnością zrezygnujesz z pewnych rozwiązań.

System etapowania

to najczęściej stosowany system budowy. Etapowanie budowy i wybór najlepszej oferty dla każdego etapu – to właśnie to co lubią Inwestorzy domów jednorodzinnych. Wiąże się to z mądrym podziałem na etapy budowy i wyborem najlepszej firmy dla danego etapu. Największą wadą tego systemu jest harmonogram budowy, ponieważ przenikające się roboty różnych wykonawców i ich nieprzewidywalność, często prowadzą do 2-4 tygodniowych przerw w trakcie realizacji. Dlatego zawsze miej po 2-3 ekipy na każdy etap.

System sposób gospodarczy

był modny 20 lat temu, obecnie odchodzi się od niego z powodu kredytu bankowych i tępa życia.Ten system nazwałbym „moja budowa”, ponieważ taki sposób budowy wymaga zapału, wiedzy i czasu oraz bo trzeba się liczyć że wykonując prace na budowie samemu budowa będzie trwała latami.

Wybierając wykonawcę postaraj się zrobić mały wywiad z wcześniejszymi jego klientami. Negocjuj cenę, terminy i kary umowne ( one zawsze działają ). Ważne jest byś określił jakie prace i w jakim zakresie będzie wykonywał wykonawca. Poprośmy o ofertę w formie pisemnej z terminami, określeniem materiałów oraz zakresem prac. Oczywiście unikajmy płacenia zaliczek lub innych form płacenia przed zakończeniem prac. Odbiorami od wykonawcy powinien zajmować się inspektor nadzoru inwestorskiego od kierownika budowy lub kierownik budowy od wykonawcy.

Niezależnie od systemu jakim budujemy przygotujmy własny harmonogram budowy domu jednorodzinnego i umawiaj się z wykonawcami pod ten harmonogram. Podstawowymi punktami harmonogramu jakie zawrzesz to :

Plac budowy

( zazwyczaj 4- 6 tygodni ) teren budowy należy uprzątnąć i ogrodzić. Budowa musi być zaopatrzona w energię elektryczną , wodę urządzenia higieniczne i socjalne. Kierownik budowy zamówi geodetę który wyznaczy obrys ław, ścian budynku. Jeżeli nie posiadasz przyłącza elektroenergetycznego lub wodociągowego to wystąp do gestorów o podłączenie tymczasowe na czas budowy.

Stan zero budynku

( zazwyczaj 6-12 tygodni ) to całość prac prowadząca do wykonania posadzki „głównej” parteru czyli tzw. poziomu +/- 0,00 stąd nazwa. W praktyce jest to poziom konstrukcji parteru, ponieważ wykończenie posadzki czyli izolacja i wykończenie pojawi się zdecydowanie na późniejszym etapie.

Stan surowy

( najczęściej 12-16 tygodni ) to wybudowane wszystkie elementy konstrukcji budynku : ściany, stropy, więźba dachowa i podstawowe zamknięcie dachu. Myślę, że jeżeli tylko słyszałeś o tradycji „wiechy” na budynku to właśnie przyszedł czas na wieszanie wiechy i wbijanie gwoździa w dach przez Inwestora. Kwestia czy konstrukcja dachu i przykrycie jego jest etapem części surowej czy zamkniętej to już kwestia umowna, ale ważne co masz w umowie z wykonawcą.

Stan surowy otwarty i zamknięty

( zazwyczaj 12-16 tygodni ) rozróżniamy wyłącznie po tzw zamknięciu otworów okiennych i drzwiowych czy jest zamknięcie tymczasowe (otwarty) czy stolarka właściwa (zamknięty). W stanie otwartym nie zawsze będzie końcowe pokrycie dachu, ale w stanie zamkniętym będzie i pokrycie i końcowa stolarka i stan budynku będzie nadawał się do racjonalnego ogrzewania.

Roboty budowlane wykończeniowe

to wszystkie prace związane z wykończeniem wewnętrznym ( nie mylić z umeblowaniem pomieszczeń ) czyli prace posadzkarskie, tynkarskie, instalacyjne jak kotłownia, skrzynka elektryczna , rozprowadzenie rur, kabli etc.

Prace wykończenia wnętrz

to tzw. panele, meble, zabudowy, kafelki, gresy etc.

Prace wykończenia zewnętrzne

to wykończenie tarasu ,ogrodu, ogrodzenie etc.

Zmiany w trakcie budowy

Jeżeli jesteś perfekcjonistą to budowa zaskoczy cię tym, że jest na swój sposób nie przewidywalna. Często okazuje się, że producent zmienił nazwę produktu, hurtownia nie zamawia tego towaru od pół roku, w czerwcu/lipcu fabryka nie produkuje, pojawiła się nowość na rynku lub sam coś wymyśliłeś na budowie. To z pewnością normalne dlatego ważne żebyś nie popadał w panikę tylko skrupulatnie rozwiązywała problemiki, tak aby nie urosły do lawiny. Zmiany te są nie do uniknięcia, ponieważ proces projektowy jest oddalony od procesu budowy o rok do dwóch. Dlatego trudno być jasnowidzem. Przykładowo rozwiązania z energetyki domów potrafią zmieniać się co 2-3 miesiące więc pamiętajmy, że nieuchronne jest rozwiązywanie problemów w trakcie budowy.

Oddanie do użytkowania

Oddanie do użytkowanie z dokumentami zgłasza kierownik budowy. To on kompletuje całość dokumentacji powykonawczej i ze swoim oświadczeniem zgłasza do nadzoru budowlanego. Nadzory w dużych gminach często nie przyjeżdżają na odbiór na miejsce, w zupełności wystarczają im dokumenty złożone przez kierownika budowy. Ale czasami nie zdziwmy się jeżeli pojawią się. Dla nadzoru budowlanego najważniejsze jest czy budynek został zbudowany zgodnie z projektem i w tym zakresie badają dokumenty. Jeżeli dokonano zmian w trakcie budowy to nadzór wzywa o uzupełnienie dokumentów o oświadczenie projektanta. W innym wypadku traktuje takie odstępstwo jako samowolę budowlaną.

Użytkowanie

Jeżeli procedurę oddania do użytkowania masz za sobą to masz szansę na kredyt hipoteczny. Inaczej mówiąc jeżeli na budowę domu wydałeś wszystkie pieniądze to możesz ubiegać się o kredyt pod budynek który właśnie wybudowałeś. Z pewnością wysiłek jaki włożyłeś w budowę domu, zwróci ci się doświadczeniem życiowym. Przed tobą zakończenie wnętrz jak łazienka, kuchnia, meble do salonu, ogród, poddasza , garażu obrazków.

Share This