Przygotowanie Inwestycji Budowy Domu Jednorodzinnego

Pod­sta­wo­we słow­nic­two pozna­łeś w roz­dzia­le wcze­śniej­szym, więc jesteś przy­go­to­wa­ny do roz­po­czę­cia budo­wy domu. Inwe­sty­cja to nie tyl­ko orga­ni­za­cja budo­wy, ale to przede wszyst­kim przy­go­to­wa­nie spo­so­bu funk­cjo­no­wa­nia budyn­ku po wybu­do­wa­niu. Dla­te­go na począt­ku zaj­mie­my się zebra­niem wie­dzy w zakre­sie dział­ki, funk­cjo­no­wa­nia domu jed­no­ro­dzin­ne­go oraz eks­plo­ata­cji domu.

2.1. Program funkcjonalny domu jednorodzinnego

Jeże­li może­my wyobra­zić sobie sytu­ację mode­lo­wą to przed zaku­pem dział­ki stwórz pro­gram funk­cjo­nal­ny budyn­ku i dział­ki. W pierw­szej kolej­no­ści nale­ży stwo­rzyć ogól­ny zarys budyn­ku, póź­niej okre­ślić mini­mal­ną wiel­kość dział­ki i na koń­cu podej­mo­wać decy­zje co do zaku­pu dział­ki.

Tak więc, roz­pocz­nij przy­go­to­wa­nie Inwe­sty­cji od okre­śle­nia jakie i ile pomiesz­czeń będzie w Two­im przy­szłym domu ( cho­dzi o te obo­wiąz­ko­we np poko­je, kuch­nia ; rezer­wo­we jak gar­de­ro­ba, pokój gościn­ny oraz dodat­ko­we ale obo­wiąz­ko­we jak garaż, pomiesz­cze­nie ogro­do­we ).

2.1.1 Określenie modelu przestrzennego domu

Zaczy­na­my od okre­śle­nia zasad­ni­czych roz­wią­zań w budyn­ku, któ­re mają wpływ na wiel­kość domu, kosz­ty budo­wy i eks­plo­ata­cji. Określ czy Twój przy­szły dom będzie zawie­rał poni­żej wymie­nio­ne funk­cje. Prze­myśl dobrze poszcze­gól­ne punkt, bo w następ­nej czę­ści kom­pen­dium przy­go­tu­jesz bilans. Bez zasad­ni­czych decy­zji co do pod­sta­wo­wych roz­wią­zań domu, nie uda się Tobie przy­go­to­wać porząd­ne­go bilan­su powierzch­ni. Dla­te­go prze­myśl i podej­mij decy­zje zgod­nie z poniż­szą listą.

Kondygnacja piwniczna

czy będzie­my budo­wać pod­piw­ni­cze­nie, obec­nie odcho­dzi się ale w wypad­ku skarp roz­wią­za­nie naj­czę­ściej sto­so­wa­ne, zwróć uwa­gę na to że piw­ni­ca nie­wie­le będzie mniej kosz­to­wać niż budo­wa kon­dy­gna­cji nor­mal­nej, dla­te­go dobrze zasta­nów­my się czy na pła­skiej dział­ce nie nie wyrzu­co­ne pie­nią­dze w bło­to;

Kondygnacja piętra / poddasza

roz­wią­za­nie budyn­ku par­te­ro­we­go naj­czę­ściej wyma­ga więk­szej dział­ki, ale tań­sze w prze­li­cze­niu na m2 nie koniecz­nie ponie­waż ii tak koniecz­na jest budo­wa stro­pu nawet drew­nia­ne­go z prze­strze­nią nie­użyt­ko­wą w pod­da­sze ( ewen­tu­al­ne wyko­rzy­sta­nie na powierzch­nie pomoc­ni­cze, tech­nicz­ne ); Zamy­ka­jąc kon­dy­gna­cje par­te­ru stro­pem żel­be­to­wym będziesz wyko­rzy­sty­wał pod­da­sze na cele miesz­kal­ne żeby budy­nek wyko­rzy­sty­wał wszyst­kie prze­strze­nie któ­re zosta­ły wybu­do­wa­ne a za któ­re ty zapła­ci­łeś ( tak za wszyst­kie kąty nie zago­spo­da­ro­wa­nie, nie wyko­rzy­sta­ne zapła­cisz za ich wybu­do­wa­nie ). Ta decy­zja może mieć wpływ na zakup dział­ki pod kątem pla­nu miej­sco­we­go i roz­wią­zań zwią­za­nych z ilo­ścią kon­dy­gna­cji, kształ­tem dachu etc podob­nie będzie jak dla punk­tu poniż­sze­go “cha­rak­ter archi­tek­tu­ry”. Naj­czę­ściej na domy z pod­da­szem zde­cy­du­jesz się jeże­li two­ja dział­ka będzie dro­ga ponie­waż takie roz­wią­za­nie efek­tyw­niej wyko­rzy­sta powierzch­nię dział­ki. Zale­tą dwu­kon­dy­gna­cyj­nych roz­wią­zań jest moż­li­wość cen­tral­ne­go ogrze­wa­nia czy­li tak­że efek­tyw­niej­sze­go. Oczy­wi­stym jest że jed­nak zale­tą roz­wią­zań par­te­ro­wych to brak scho­dów, czy­li cią­głe­go bie­ga­nia “góra-dół”.

Garaż wbudowany czy dobudowany

wg naszej opi­nii dla Cie­bie to o tyle waż­ne że w wypad­ku gara­ży wbu­do­wa­ne­go będzie on ogrze­wa­ny i ma moż­li­wość nad gara­żem pomiesz­czeń miesz­kal­nych, nato­miast garaż dobu­do­wa­ny to nic inne­go jak wia­ta, może­my sko­rzy­stać z jego moż­li­wo­ści powierzch­ni pomoc­ni­czej w więź­bie dachu ale z pew­no­ścią jest to roz­wią­za­nie zde­cy­do­wa­nie tań­sze; Waż­na jest decy­zja ws gara­żu czy będzie wbu­do­wa­ny w budy­nek i będzie ogrze­wa­ny czy może jego funk­cja wyłącz­nie pomoc­ni­cza i będzie dobu­do­wa­ny i nie ogrze­wa­ny. Z powo­du kla­sy­fi­ka­cji budyn­ków naj­czę­ściej powierzch­nie gara­żu wydzie­la się z ogól­nej powierzch­ni i to musisz wie­dzieć jak będziesz czy­tał pro­jek­ty. Ale waż­niej­sze jest

Walory estetyczne, charakter i wyraz architektury

w więk­szo­ści wypad­ków cha­rak­ter archi­tek­tu­ry ma nie­du­ży wpływ na kształt domu jed­no­ro­dzin­ne­go. Nie­mniej jed­nak nad tym się też zasta­nów ponie­waż cza­sa­mi może mieć wpływ decy­du­ją­cy np cha­rak­ter moder­ni­stycz­ny z pła­skim dachem;

2.1.2 Układ funkcjonalny domu

Jeże­li pod­ję­li­śmy decy­zje co do głów­nych zało­żeń prze­strzen­nych domu, to teraz skup­my się na funk­cji jaką będzie speł­niać dom oraz jak są one powią­za­ne. Dodat­ko­wo wspo­mni­my o wiel­ko­ści pomiesz­czeń naj­czę­ściej przyj­mo­wa­nych w domach. Układ funk­cjo­nal­ny domu jed­no­ro­dzin­ne­go dzie­li­my na stre­fy :

Strefa komunikacyjna :

Zawsze ( poza roz­wią­za­nia­mi jed­no­prze­strzen­ny­mi ) wydzie­li­my prze­strzeń komu­ni­ka­cyj­ną. Do tej prze­strze­nie zali­czy­my wszyst­kie czę­ści budyn­ku prze­zna­czo­ne do poru­sza­nia się aby dostać się do każ­dej użyt­ko­wej czę­ści budyn­ku. Powierzch­nię tę oczy­wi­ście może­my łączyć w domu jed­no­ro­dzin­nym podob­nie jak w miesz­ka­niu. Nie­mniej jed­nak aby przy­go­to­wać bilans Two­je­go przy­szłe­go domu trze­ba przy­jąć jakieś wytycz­ne i wskaź­ni­ki. Do tych powierzch­ni zali­czy­my kory­ta­rze, hal­le, przed­sion­ki, scho­dy i inne powierzch­nie słu­żą­ce do poru­sza­nia się aby dostać się do każ­dej “uży­tecz­niej” czę­ści domu. Oso­bi­ście radzę na przy­jąć powierzch­nię mini­mal­nie 20–25% powierzch­ni użyt­ko­wej ( kory­ta­rze oraz klat­ka scho­do­wa ). Przy­kła­do­wo powierzch­nia wszyst­kich pomiesz­czeń 100m2 to kory­ta­rze 20–25m2 w tym klat­ka scho­do­wa. Szcze­gó­ło­wo wró­ci­my w czę­ści Bilans przy­szłe­go domu.

Strefa dzienna :

Stre­fa dzien­na to część domy prze­zna­czo­na do funk­cjo­no­wa­nia przez domow­ni­ków całą dobę ale głów­nie w dzień. Do tej stre­fy zali­czy­my takie pomiesz­cze­nia jak : pokój dzien­ny, kuch­nia, jadal­nia, kącik komin­ko­wy itd. Zasad­ni­czo może­my w niej wydzie­lić nastę­pu­ją­ce czę­ści :

Pokój dzienny

Pokój dzien­ny to salon po pro­stu część wypo­czyn­ko­wa, a tak­że repre­zen­ta­cyj­na domu. W poko­ju dzien­ny orga­ni­zu­je się kącik komin­ko­wy, okno na ogród. Okna skie­ro­wa­ne są naj­czę­ściej na połu­dnie i zachód.

Jadalnia

Jadal­nia to część łączą­ca pokój dzien­ny z kuch­nią, a cza­sem tyl­ko stół jadal­nia­ny nie­da­le­ko wej­ścia jako głów­ny punkt spo­tkań całe­go domu. Stół jadal­nia­ny to on jest głów­nym meble. Dobrze jest prze­wi­dzieć stół roz­kła­da­ny na min. 8 osób naj­le­piej 12 osób.

Kuchnia

Kuch­nia powin­na być zlo­ka­li­zo­wa­na nie­da­le­ko “sto­łu jadal­ne­go”. To nie ozna­cza że musi być przy nim. Wszyst­ko kwe­stia mode­lu jedze­nio­we­go a tak­że roz­kła­du dnia i życia domow­ni­ków. I tak naj­czę­ściej wspól­ną kuch­nię doce­nią mał­żeń­stwa pra­cu­ją­ce z dzieć­mi, któ­re mogą razem po pra­cy wspól­nie spę­dzać czas tak­że pod­czas posił­ków. Naj­czę­ściej model z zamknię­tą kuch­nią i oddziel­ną jadal­nią wybio­rą oso­by doj­rza­łe, któ­re nie mają małych dzie­ci i wolą poukła­da­ny tryb życia, tak aby “bała­gan” kuchen­ny nie oglą­dać w salo­nie. Zale­ca­na loka­li­za­cja kuch­ni to pół­noc i miej­sca naj­mniej nasło­necz­nio­ne z uwa­gi na niż­sze tem­pe­ra­tu­ry co sprzy­ja pro­duk­tom kuchen­nym. Spi­żar­ka może być w pobli­żu, ale rów­nie dobrze może być przy gara­żu.

Pokój do pra­cy

Gabi­net do pra­cy

Strefa nocna :

Pokój rodzi­ców

Gabi­net do pra­cy

Pokó­je dzie­ci

Gabi­net do pra­cy

Pokój gościa

Gabi­net do pra­cy

Łazien­ka

Gabi­net do pra­cy

Strefa techniczna :

Zawsze ( poza roz­wią­za­nia­mi jed­no­prze­strzen­ny­mi ) wydzie­li­my prze­strzeń kom

– gospodarczo/ogrodowa/sanitarna -

od dojaz­du samo­cho­dem, od doj­ścia pie­sze­go zaczy­na się za pro­giem ta stre­fa. W skład tej stre­fy będą wcho­dzić pomiesz­cze­nia mają­ce bez­po­śred­nie połą­cze­nie z zewnę­trzem i sta­no­wią łącz­ność z czę­ścią dzien­na. Zwy­kle będą to pomiesz­cze­nia : gara­żu, przed­sio­nek, hall wej­ścio­wy te pomieszcz­nia powin­ny pro­wa­dzić do cen­tral­nej czę­ści domu tj. scho­dów lub hall głów­ne­go z któ­re­go roz­cho­dzą się wszy­styt­kie pomiesz­cze­nia i prze­strze­nie domu. Naj­waż­niej­sze to połą­cze­nie z kuch­nią i czę­ścią gospo­dar­czą. To stre­fa bar­dziej umow­na sta­no­wią­ca komu­ni­ka­cję domu;

–gar­de­ro­ba -

– kotłow­nia -

2.2. Bilans przyszłego domu

Tabe­la z przy­kła­do­wym bilan­sem pomiesz­czeń dla domu jed­no­ro­dzin­ne­go par­te­ro­we­go i pię­tro­we­go z pod­da­szem do uzu­epł­nie­nia przez Cie­bie

Wypeł­nij tabel­kę i sprawdź jaki dom zamie­rzasz budo­wać i skal­ku­lu­ja sam jaką dział­kę potrze­bu­jesz i daj do wyce­ny lokal­ne­mu wyko­naw­cy.

TABELA-TABELA-TABELA-

Tabe­la Bilan­su Powierzch­ni Domu Jed­no­ro­dzin­ne­go
Kon­dy­gna­cja Stre­fa funk­cjo­nal­na Przy­kła­do­we wyli­cze­nia Do wypeł­nie­nie Przy­kła­do­we wyli­cze­nia Do wypeł­nie­nie
Funk­cje pomiesz­czeń
i opis Dom Par­te­ro­wy
przy­kła­do­wy dom Dom Par­te­ro­wy
Two­je dane Dom z Pod­da­szem
nasz przy­kład Dom z Pod­da­szem Two­je dane

Par­ter

Stre­fa tech­nicz­na

komu­ni­ka­cji / wej­ścio­wa

wia­tro­łap 5,0 m2
hall wej­ścio­wy / kory­tarz 7
pomiesz­cze­nie gospo­dar­cze / ogro­do­we 5
kotłow­nia 4,5
inne … 3

Stre­fa dzien­na

pokój dzienny/ salon z jadal­nią
kuch­nia
pomiesz­cze­nie gospo­dar­cze / spi­żar­nia
kory­tarz
wc / łazien­ka
gabi­net / sypial­nia
inne …

Par­ter

lub

Pię­tro

Stre­fa noc­na

oddziel­nie na par­te­rze lub w cało­ści na pię­trze

pokój sypial­ny rodzi­ców nr 1
łazien­ka
pokój sypial­ny nr 2
pokój sypial­ny jeden lub dwa
gar­de­ro­ba
kory­tarz lub scho­dy przy pod­da­szu

Pię­tro
stre­fa uzu­peł­nia­ją­ca

podest wej­ścio­wy
taras wypo­czyn­ko­wy
garaż / pom. ogro­do­wy
11
1
Powierzch­nia użyt­ko­wa miesz­kal­na 150,0
15% Powierzch­nia kory­ta­rzy 22,5
18% Powierzch­nia scho­dów 27,0
1
Powierzc­nia ścian 199,5
Powierzch­nia cał­ko­wi­ta 172,5
Powierzch­nia par­te­ru 199,5
63% Powierzch­nia pię­tra 125,69
Wyso­kość pomiesz­czeń

Uwa­ga :
11

pomiesz­cze­nie przy­klad 1 przy­klad 2 wariant 1 wariant 2

Naj­waż­niej­sze uzy­ska­ne wyni­ki z powyż­szej tabe­li Powierzch­nie do wybu­do­wa­nia cał­ko­wi­ta i miesz­kal­na( z gara­żem wbu­do­wa­nym).
Pow.całk. do budo­wy okre­śla ci orien­ta­cyj­ny rzut budyn­ku -
przy­kład budyn­ku pare­to­we­go Pzab=Pcdb=199,5m2 -> to rzut prost­kąt­ny 10x19,9mb a zapy­ta­nie do wyko­naw­cy będzie o wybu­do­wa­nie Pmg=172,5m2.
przy­kład budyn­ku z pod­da­szem Pzab=Pcdb=125,5m2 to rzut pro­sto­kąt­ny 10x12,5mb a zapy­ta­nie o wybu­do­wa­nie Pmg=172,5m2 i jed­ne­go stro­pu nad par­te­rem oraz bie­gu scho­do­we­go.
Nie­zapm­nij­my o wyso­ko­ści kon­dy­gna­cji , wg naszych doświad­czeń naj­czę­ściej 2,55m przy budow­nic­twie eko­no­micz­nym, do 2,75 dla wiek­sze­go sta­dar­du.

Zacznij­my od tego jaki dom będzie nam potrzeb­ny żeby­śmy mogli naj­pierw osza­czo­wać jaką dział­kę szu­ka­my do budo­wy oraz ile będzie kosz­to­wać nas cała Inwe­sty­cja budo­wy domu.

Przy­go­to­wa­nie pro­gra­mu to pod­sta­wa, mając pro­gram powięk­szy­my go o powierzch­nie ścian( kon­struk­cji ) i powierzch­nię tzw. ruchu czy­li scho­dy, kory­ta­rze i będzie­my w “domu” jeże­li cho­dzi o bilans pod­sta­wo­wy. Bilans ten będzie będzie pod­sta­wą do przy­go­to­wa­ni nasze­go domu. Jed­no­cze­śnie odpo­wie­dzieć musisz na pyta­nia doty­czą­ce : czy kon­dy­gna­cja pod­ziem­na, czy będzie wyko­rzy­sta­ne pod­da­sze na kon­dy­gna­cje miesz­kal­ną , czy two­je marze­nie o archi­tek­turz, deta­lu zewnętrz­nym nie wpły­nie na kształ, bry­łę budyn­ku.

Jeże­li pod­je­li­śmy decy­zję o tym żeby kupić dział­kę, to zrób­my bilans Inwe­sty­cji któ­ra zamie­rza­my budo­wać. Nie­któ­rzy mogą się dzi­wić że tak szyb­ko bo już mają dział­kę. Tak my roz­dzi­my sprawdź czy twój wyma­rzo­ny dom uda się wybu­do­wać na dział­ce, żeby nie oka­zao się że kupisz dział­kę i będziesz zmu­szo­ny do budo­wy domu któ­ry nigdy nie mie­ścił się na dział­ce. Dla­te­go przed zaku­pem dział­ki zbi­lan­suj swo­ją inwe­sty­cję tj. zlicz wszyst­kie wiel­kość domu, powierzch­nie, sprawdź uwa­run­ko­wa­nia dzia­łi­ki — po pro­stu przy­go­tuj wstęp­ną kon­cep­cję. To jes moment od któ­re­go możesz zacząć współ­pra­co­wać z archi­tek­tem.

Two­ja kon­cep­cja przy­szłe­go domu do bilan­su powin­na zwie­rać :

- powierzch­nie z pro­gra­mu użyt­ko­we­go domu -

- sze­ro­kość i głę­bo­kość oraz ilość pięter(kondygnacji) -

- mapa w ska­li 1:500 z nanie­sio­nym pro­sto­ką­tem o wiel­ko­ści domu -

- wstęp­nie wybra­ny pro­jekt goto­wy aby uła­twił ci powyż­sze zada­nia -

- infor­ma­cje o pla­nie miej­sco­wym lub z decy­zji o warun­kach zabu­do­wy -

- infor­ma­cje o mediach i gesto­rach sie­ci -

2.3. Ile pieniędzy potrzeba na budowę domu.

Z pew­no­ścią naj­waż­niej­sze pyta­nie na począt­ku Inwe­sty­cji to Czy star­czy mi pie­nię­dzy ? Ile potrze­bu­ję pie­nię­dzy na wybu­do­wa­nie domu ? To miej­sce w A,B,C jest naj­lep­szym miej­scem na te zagad­nie­nia ponie­waż aby roz­pa­try­wać koszt budo­wy domu nale­ży wziąć pod uwa­gę trzy zagad­nie­nia bilans : powierzch­ni domu, wiel­ko­ści dział­ki budow­la­nej oraz zago­spo­da­ro­wa­nie tere­nu z pod­łą­cze­niem mediów. Cena budo­wy skła­da się z nastę­pu­ją­cych skład­ni­ków :

Cał­ko­wi­te kosz­ty budo­wy “pod klucz” = Koszt budo­wy domu + kosz­ty wnętrz + kosz­ty urzą­dze­nia tere­nu

Koszt budowy domu = Koszt działki + Koszt zagospodarowania terenu + Koszt wybudowania powierzchni całkowitej

2.3.1 Koszt działki

Na koszt dział­ki skła­da się w głów­nej czę­ści cena zaku­pu dział­ki oraz opła­ty ope­ra­cyj­ne ( wyjaz­dy, pro­wi­zja ban­ku, opła­ta nota­rial­na etc). Koszt dział­ki zależ­ny od loka­li­za­cji oraz od wiel­ko­ści. Ogól­nie moż­na przy­jąć, że dział­ka w odle­gło­ści 15km od cen­trum duże­go mia­sta to koszt ok. 200zł/m2 czy­li dział­ka 1200m2 będzie kosz­to­wać ok 250 000zł. Nato­miast w małej miej­sco­wo­ści ok 15000 ludzi to rząd wiel­ko­ści 10 razy mniej na pozio­mie 10–15 tys zło­tych. Kosz­ty ope­ra­cyj­ne nie licząc opłat ban­ko­wych na pozio­mie ok 5%. Tak więc budu­jąc pod mia­stem woje­wódz­kim trud­no będzie zna­leźć dział­kę pod dom na pozio­mie 200 000zł ale w małym powie­cie może­my liczyć na cał­ko­wi­ty kosz poni­żej 20 000zł.

2.3.2Koszt zagospodarowania terenu

Kosz­ty infra­struk­tu­ry trze­ba by poli­czyć indy­wi­du­al­nie dla każ­de­go pod­łą­cze­nia oddziel­nie. Poni­żej przed­sta­wia­my wyłącz­nie orien­ta­cyj­nie, na potrze­by sza­cun­ków. Pamię­taj, że budo­wa sie­ci, “dłu­gich” przy­łą­czy spo­wo­du­ją pod­nie­sie­nie kosz­tów budo­wy. Praw­do­po­dob­nie śred­ni dom będzie wyma­gał nakła­dów wg poniż­sze­go wyli­cze­nia rząd wiel­ko­ści w zakre­sie 44 000 zł — 81 000zł. Oczy­wi­ście to tyl­ko sza­cun­ki i dokład­ne kosz­ty zwią­za­ne są z kon­kret­ną loka­li­za­cją domu.

Wewnętrzna linia zasilająca energii elektrycznej

Obec­nie zakład ener­ge­tycz­ny ma obo­wią­zek dopro­wa­dze­nia złą­cza kablo­we­go do nie­ru­cho­mo­ści więc Tobie pozo­sta­nie poło­że­nie WLZ od Złą­cza Kablo­we­go do skrzyn­ki bez­piecz­ni­ko­wej w domu. Przy dłu­go­ści ok. 15,0m z pod­łą­cze­niem i wyko­pem to koszt ok. 3 000 — 5 000zł.

Przyłącze wodociągowe

Przy­łą­cze wodo­cią­go­we to odci­nek od sie­ci, ruro­cią­gu do miej­sca pomia­ru, licz­ni­ka. Miej­sce licz­ni­ka loka­li­zu­je się w stud­ni wodo­mie­rzo­wej lub w naj­bliż­szym pomiesz­cze­niu w budyn­ku. Roz­wią­za­nie w budyn­ku jest tań­sze i wygod­niej­sze w użyt­ko­wa­niu niż stud­nia. Przy­łą­cze wodo­cią­go­we mimo, że jest w dys­po­zy­cji zakła­du wodo­cią­go­we­go ( do licz­ni­ka ) ale to Ty za nie zapła­cisz. Za przy­łą­cze dłu­go­ści ok. 15mb zapła­cisz mię­dzy 5 000 — 10 000zł.

Przyłącze sanitarne lub zbiornik na nieczystości “szambo”

Przy­łą­cze sani­tar­ne to ruro­ciąg od sie­ci do pierw­szej stud­ni na two­im tere­nie. W wypad­ku “szam­ba” nie masz przy­łą­cza a wewnętrz­ną insta­la­cję. W obu wypad­kach zapła­cisz praw­do­po­dob­nie za kom­plet prac z wyko­pem na pozio­mie ok. 8 000 -12 000zł

Wewnętrzna linia gazu

Zakład gazow­ni­czy podob­nie do ener­ge­tycz­ne­go przy­go­tu­je przy­łą­cze z pomia­rem, a Two­je zada­nie będzie pole­gać na wyko­na­niu wewnętrz­nej linii gazu od skrzyn­ki do kur­ka głów­ne­go gazu na budyn­ku. Inny wypa­dek to zbior­nik pod­ziem­ny zbior­nik gazu. Sza­cun­ko­wy koszt to kwo­ta ok. 8 000 do 14 00zł

Zago­spo­da­ro­wa­nie tere­nu : doj­ście, dro­ga, ogro­dze­nie

Przy zało­że­niu, że masz ok. 10 mb doj­ścia i dojaz­du to zaj­mie powierzch­nię ok 70m2 powierzch­ni dro­go­wo-chod­ni­ko­wej, ogro­dze­nie będzie o dłu­go­ści ok. 150mb. Prze­wi­dy­wa­ny koszt pod­sta­wo­we­go zago­spo­da­ro­wa­nia to ok. 20 000 — 40 000zł.

2.3.3 Koszt wybudowania powierzchni całkowitej

Poni­żej przy­kła­do­we zesta­wie­nie dla domu o powierzch­ni użyt­ko­wej 180,0m2 — 2 kon­dy­gna­cyj­ny par­ter i pod­da­sze użyt­ko­we. Koszt budo­wy takie­go domu to ok. 360 000 zł. Sza­cun­ko­we ceny są przy­ję­te dla warian­tu wynaj­mo­wa­nych poje­dyn­czych firm wybra­nych na pod­sta­wie ofert. Wariant z gene­ral­nym wyko­naw­cą będzie droż­szy.

Stan Zero­wy

Kosz­ty wyko­na­nia sta­nu zero­we­go ok. 45 000zł — 50 000 zł.

Robo­ty Ziem­ne

W zakres prac ziem­nych zawie­ra się zebra­nie humu­su, wykop i niwe­la­cja tere­nu.

Fun­da­men­ty

Fun­da­men­to­wa­nie muszą być zaizo­lo­wa­ne pozio­mo i pio­no­wo.

Ścia­ny fun­da­men­to­we, piw­ni­ca

ścia­ny fun­da­men­to­we z izo­la­cją pio­no­wą

Stan Suro­wy

Kosz­ty prze­wi­dy­wa­ne eta­pu suro­we­go będą kształ­to­wać się na pozio­mie 180 000 — 210 000zł

Ścia­ny kon­struk­cyj­ne nad­zie­mia

Ścia­ny to 45 000 — 55 000

Ścian­ki dzia­ło­we

15 000 20 000

Scho­dy, stro­py, bal­kon, taras

25 000

Dach kon­struk­cja, ocie­ple­nie

Koszt dachu 30 000 35 000

Dach pokry­cie

Koszt dachu 40 000 60 000

Sto­lar­ka okien­na i drzwio­wa

Koszt dachu 30 000 35 000

Stan Wykoń­cze­nio­wy

Robo­ty wykoń­cze­nio­we pochło­ną ok 65 000zł — 80 000zł

Pod­ło­gi, posadz­ki

35 000 45 000

Tyn­ki wewnętrz­ne, okła­dzi­ny

20 000 — 25 000

Malo­wa­nie

2 500 — 5 000

Ele­wa­cja

10 000 — 15000

Insta­la­cje Wewnętrz­ne

Insta­la­cje wewnętrz­ne to koszt ok. 55 000 — 65 000 zł.

Insta­la­cja wodo­cią­go­wa i sani­tar­na

20 000

Insta­la­cja cen­tral­ne­go ogrze­wa­nia i cie­płej wody

25 000

Insta­la­cje gazu

3 000

Insta­la­cje elek­trycz­ne

15 000

Obsługa Inwestycji -Przygotowanie placu budowy — Koszt budowy domu -

Cena koń­co­wa wybu­do­wa­ne­go domu — cena budo­wa­ne­go domu = cena dział­ki ( nie­ru­cho­mo­ści ) + cena budo­wy mediów + cena budo­wy domu + koszt obsłu­gi inwe­sty­cji + koszt wykoń­cze­nia wnę­trza Gus śred­nią cenę poda­je na pozio­mie 4 000 zł co da kwo­tę przy domu 120m2 = 480 000zł ( nie­ste­ty dane gus nie odno­szą się do budyn­ków jed­no­ro­dzin­nych ) co po potrą­ce­niu

Cena dział­ki — będzie zale­żeć od miej­sca w któ­rym kupu­je­my np dla dział­ki ok 800–1000m2 przy obo­wod­ni­cy w gdań­sku dział­ka to koszt od 350 000 do 500 000zł sama dział­ka, ale pod Słup­skiem to już koszt na pozio­mie 20 000 — 30 000zł
Cena budo­wy domu — zale­żeć będzie od tego czy będzie­my budo­wać sami, czy z małą fir­mą czy też “pod klucz”-kompleksowo, ale do kalu­la­cji przyj­mij­my poziom kosz­to­ry­so­wy IVkw2013 2 500 zł /m2 co przy domu 120m2 daj kwo­tę 300 000 zł dla budo­wy sys­te­mem gospo­dar­czym to koszt 200 000 zł a wyko­na­ny przez małą fir­mę z naszym zaan­ga­żo­wa­niem na pozio­mie 250 000 zł
Koszt budo­wy mediów -
Koszt obsłu­gi — to poziom ok. 5% czy­li 15 000 zł
Wykoń­cze­nie domu — sza­cuj­my na pozio­mi ok. 20% co da kwo­tę ok. 60 000zł
Pamię­taj­my, że budo­wa tomu to wyda­tek spo­rych pie­nię­dzy, któ­re naj­czę­ściej będzie­my spła­cać wie­le lat dla­te­go sprawdź­my rynek nie­ru­cho­mo­ści w oko­li­cy , zorien­tuj­my się jaki jest koszt budo­wy sta­nu suro­we­go i zamknię­te­go przez fir­my któ­re mogły by wudo­wać w naszej loka­li­za­cji, zoo­rien­tuj­my się jakie ponie­sie­my kosz­ty kie­row­ni­ka budo­wy oraz jakim cza­sem dys­po­nu­je­my my sami oczy­wi­ście nie zapo­mnij­my o mediach jakie będą musie­li wyko­nać za nasze pie­nią­dze oraz czy warun­ki grun­to­we ( woda, tor­fy, namu­ły etc ) nie powięk­szą kosz­tów zwią­za­nych z pra­ca­mi ziem­ny­mi.

Naj­waż­niej­sza uwa­ga to ta żeby nie ufać w opo­wie­ści że szwa­gier wybu­do­wał dom za 100 000zł, ( zadaj sobie pyta­nie czy lubisz się chwa­lić że wyda­łeś wię­cej niż inni ? ). Kole­ga “nowo­bo­gac­ki” powie ci że wydał milo­ny na dom, kto nie lubi szpa­no­wać kasą” ? Dla­te­go zima­na kal­ku­la­cja i kon­kret­ne ofert, z ryn­ku a nie opo­wie­ści z nie­zna­nych źró­deł bez papie­rów.

Kredyt bankowy — harmonogram budowy

Rezer­wa -

Naj­praw­do­po­dob­niej nie obę­dziesz się bez kre­dy­tu ban­ko­we­go. Dla­te­go ten temat prze­ba­daj wysy­ła­jąc zapy­ta­nia do ban­ków — naj­szyb­sza dro­ga mailo­wa. Ban­ki moż­na zmie­niać ale zawsze wią­że się to z kolej­nym cza­sem dla­te­go od razu wstrzel się w dzie­siąt­kę. Zbierz ofer­ty banów na kre­dy­ty w zależ­no­ści jakie potrze­bu­jesz. Kre­dy­ty podzie­lił­bym na : kon­su­menc­kie, budow­la­ne oraz dłu­go­ter­mi­no­wy ( hipo­tecz­ny ).

2.4. Jak wybrać działkę budowlaną.

Pierw­szą czyn­no­ścią , przed wybo­rem pro­jek­tu jest zakup dział­ki. Ponie­waż zakup dział­ki deter­mi­nu­je całość pla­nów na wie­le lat, dla­te­go nale­ży wybie­rać dział­kę roz­waż­nie. Przy wybo­rze dział­ki pod budo­wę domu weź po uwa­gę pod­sta­wo­we uwa­run­ko­wa­nia wybo­ru dział­ki. Tu okre­śli­łem bez­względ­ne warun­ki zaku­pu dział­ki ( w tym zakre­sie nie powin­no być kom­pro­mi­sów). Kupisz dział­kę na tere­nie gdzie jest zakaz budo­wy domów jed­no­ro­dzin­nych — nie wybu­du­jesz domu. Jeże­li kupisz dom na tor­fach Twój dom nie będzie naj­tań­szy, bo “uto­pisz” pie­nią­dze w grun­cie. Spra­wy zwią­za­ne z czyn­no­ścia­mi nota­rial­ny­mi i nie­ru­cho­mo­ścia­mi nie oma­wiam, to jest poza zakre­sem kom­pen­dium. W szcze­gól­nych sytu­acjach poniż­sze argu­men­ty mogą być nie na miej­scu, ale zawsze je roz­waż.

2.4.1 Podstawowe uwarunkowania wyboru działki pod budowę domu jednorodzinnego.

Prze­zna­cze­nie tere­nu

Upew­nij się w gmi­nie co do prze­zna­cze­nia tere­nu, obsza­ru na któ­rym znaj­du­je się dział­ka. Oczy­wi­ście nie zapo­mnij o spraw­dzić czy obo­wią­zu­je plan miej­sco­wy, czy będzie koniecz­ne będzie wystą­pie­nie o decy­zje o warun­kach zabu­do­wy. Tyl­ko taki doku­ment daje moż­li­wie pew­ną budo­wę domu jed­no­ro­dzin­ne­go. Pamię­taj, że ist­nie­je moż­li­wość zmia­ny oso­by wid­nie­ją­cej w Decy­zji o warun­kach zabu­do­wy co uła­twi nam życie w wypad­ku tych samych zamierzń inwe­sty­cyj­nych. Decy­zja o warun­kach zabu­do­wy może stra­cić waż­ność nawet po roku, dla­te­go nie zapo­mnij­my o spraw­dze­niu daty wyda­nia.

Pla­no­wa­ne prze­zna­cze­nie sąsied­niej oko­li­cy

W urzę­dzie dowiesz się na temat tre­ści pla­nu miej­sco­we­go i przy­szłych pla­nów gmi­ny w zakre­sie stu­diów. To powin­no utwier­dzić cię że jeże­li kupi­łeś dział­kę w sąsiedz­twie lasu to gmi­na nie zmie­ni w naj­bliż­szym cza­sie go na fabry­kę cemen­tu.

Najbliższe sąsiedztwo działki oraz okolice wokół działki

W tere­nie, sprawdź gdzie masz skle­py, przed­szko­le, kino etc to co Ty będziesz potrzeb. Jeże­li już masz sąsia­da poroz­ma­wiaj z nim. Obej­rzyj sąsiedz­two i naj­bliż­sze zabu­do­wa­nia, zwró­cić uwa­gę na dojazd usług, szkół, ośrod­ków zdro­wia etc.

Dostęp do drogi publicznej

Na wyry­sie sprawdź dostęp dział­ki do dro­gi publicz­nej i porów­naj to z pla­nem miej­sco­wym. Tę czyn­ność powierz oso­bie doświad­czo­nej jak archi­tek­to­wi. Brak dostę­pu do dro­gi publicz­nej lub nie­ure­gu­lo­wa­ne spra­wy wła­sno­ści grun­tu prze­jaz­du mogą sku­tecz­nie unie­ru­cho­mić two­ją inwe­sty­cję na lata.

Warunki terenowe

Jeże­li two­ja dział­ka ma pochy­le­nie więk­sze niż 10%, dobrze się zasta­nów jak roz­wią­żesz pod­jazd samo­cho­dem oraz gdzie będzie wej­ście do domu z doj­ściem pie­szym. Przy dużym nachy­le­niu tere­nu oka­zu­je się że naj­eko­no­micz­niej­sze roz­wią­za­nie to budo­wa piw­ni­cy z pomiesz­cze­nia­mi użyt­ko­wy­mi. Przy trud­nych warun­kach tere­no­wych zasię­gnij opi­nii archi­tek­ta.

Czy teren obję­ty dodat­ko­wy­mi wyma­ga­nia­mi

Upew­nij się jakie są wymo­gi pla­nu miej­sco­we­go odno­śnie uwa­run­ko­wań kon­ser­wa­tor­skich tj czy teren jest obję­ty ochro­ną kon­ser­wa­to­ra przy­ro­dy, zabyt­ków lub czy wyma­ga­ne są bada­nia arche­olo­gicz­ne. W skraj­nym wypad­ku będziesz zmu­szo­ny doko­nać na wła­sny koszt odkry­wek arche­olo­gicz­nych, jed­nak naj­czę­ściej będziesz potrze­bo­wał wyłącz­nie uzgod­nie­nia.

Warun­ki grun­to­we, wod­ne i powo­dzio­we

Bar­dzo waż­ny punkt przy spraw­dze­niu dział­ki budow­la­nej. Kupie­nie dział­ki na tor­fach to wariant : palo­wa­nie, pły­ta fun­da­men­to­wa lub wymia­na grun­tu. Wyso­ko woda grun­to­wa to izo­la­cje cięż­kie, dodat­ko­we robo­ty zabez­pie­cza­ją­ce fun­da­men­tów i przy­łą­czy. Teren zale­wo­wy i zaka­zy powo­dzio­we da się obejść zgod­nie z prze­pi­sa­mi ale czy Ty jesteś pew­ny że chcesz podej­mo­wać ryzy­ko budo­wy na tere­nie zale­wo­wym. Do celów infor­ma­cyj­nych wystar­czy 1 odwiert. Do pro­jek­tu przy warun­kach stan­dar­do­wych pod budy­nek domu jed­no­ro­dzin­ne­go wystar­czą 3 odwier­ty. Trud­ne warun­ki mogą wymu­sić więk­szą ilość i dłuż­sze odwier­ty.

Kształt dział­ki

Naj­czę­ściej zale­ca­ny jest kształt zbli­żo­ny do pro­sto­ką­ta, ponie­waż dział­ki na wie­lo­ką­cie są trud­niej­sze do zago­spo­da­ro­wa­nia. Ale to tyl­ko i wyłącz­nie w kon­tek­ście “wydaj­no­ści” zabu­do­wy na dział­ce.

Wiel­kość dział­ki

Wiel­kość dział­ki pozor­nie może nie być waż­na, ale czę­sto pla­ni­ści ogra­ni­cza­ją wiel­ko­ści dzia­łek cza­sem z dołu cza­sem z góry. Dla­te­go sprawdź czy Two­ja dział­ka i jej powierzch­nia speł­nia wymo­gi pla­nu. Pla­nu i jego zapi­sów nie omi­niesz.

Mapę do celów infor­ma­cyj­nych

Mapa do celów infor­ma­cyj­nych ( ide­ałem była­by aktu­al­na do celów pro­jek­to­wych ) przy­da się do loka­li­za­cji uzbro­je­nia tere­nu oraz gra­nic dział­ki.

Uzbro­je­nie tere­nu

Jeże­li jest tyl­ko moż­li­wość, uzy­skaj warun­ki przy­łą­cze­nia do dział­ki. Sprawdź zapi­sy w pla­nie doty­czą­ce zaopa­trze­nia w wodę, odbiór sani­tar­ki, dosta­wy ener­gii elek­trycz­nej, dosta­wy gazu. Jeże­li przy dział­ce bra­ku­je infra­struk­tu­ry wodo­cią­go­wej lub sani­tar­nej sprawdź w gmi­nie jakie masz szan­se na wła­sne uję­cie wody lub /i szam­bo. W tym zakre­sie gmi­ny potra­fią “namie­szać”, dla­te­go sprawdź.

Nasło­necz­nie­nie

Nasło­necz­nie­nie to stan­dard pokój dzien­ny od połu­dnia kuch­nia od pół­no­cy. Ale jest tzw życie i indy­wi­du­al­ne pre­fe­ren­cje. Z pew­no­ścią dzie­ciom nie loka­li­zuj ich sypial­ni od pół­no­cy, z powo­dów wpły­wu nasło­necz­nie­nia na zdro­wie. Oczy­wi­ście mimo nasło­necz­nie­nia waż­ne jest kie­ro­wać się oto­cze­niem i wido­ka­mi. Ale to powi­nie­neś omó­wić z archi­tek­tem adap­ta­cji.

2.4.2 Wybór działki w kontekście bilansu przyszłego domu — odległości domu od granic.

Jeże­li zro­bi­łeś bilans, określ orien­ta­cyj­ną wiel­kość domu ( sze­ro­kość głę­bo­kość ) i na map­ce wry­suj pro­sto­kąt jak będzie wyglą­dał przy­szły dom. Przed zaku­pem dział­ki zrób bilans powierzch­ni przy­szłe­go domu i plan to spo­tkaj się z architektem.Zasięgnij jego pora­dy i sprawdź czy to co pla­nu­jesz ma szan­se powo­dze­nia. Dobór mini­mal­nej dział­ki nie jest pro­ste, ponie­waż warun­ki miej­sco­we są naj­waż­niej­sze przy dobo­rze wiel­ko­ści dział­ki. Jeże­li macie wyli­czo­ny bilans i okre­ślo­ny rzut domu to będzie­cie musie­li odpo­wied­nio mieć dział­kę powięk­szo­ną z każ­dej stro­ny. Odle­gło­ści domu od gra­nic nale­ży dobie­rać wg prze­zna­cze­nia poszcze­gól­nych dzia­łek, ale z uwzględ­nie­niem pla­nu miej­sco­we­go. Za każ­dym razem nale­ży potwier­dzić dział­ki nie tyl­ko na mapie ale w pla­nie miej­sco­wym i zgod­ność jej z pla­nem miej­sco­wym lub decy­zją o warun­kach zabu­do­wy. Poni­żej przed­sta­wiam głów­ne wąt­ki zwią­za­ne z odle­gło­ścia­mi od gra­nic i ewen­tu­al­ne wyso­ko­ści.

Two­ja dział­ka ma mieć mniej­szą sze­ro­kość niż 16,0m.

W moim odczu­ciu poza jasno okre­ślo­nym roz­wią­za­niem w spe­cy­ficz­nej sytu­acji, dział­ka o sze­ro­ko­ści 16,0m ( jeże­li z obu stron są dział­ki budow­la­ne ) nie nada­je się do budo­wy domu, doty­czy sytu­acji z dwóch stron dzia­łek budow­la­nych. Moje zda­nie wyni­ka z tego, że mimo zbli­że­nia się do gra­ni­cy na odle­głość 1,5m nie mozna zbli­żyć się na taką odle­głość drzwia­mi i okna­mi. Taka sytu­acja powo­du­je, że jeże­li odej­mie się z obu stron wiel­ko­ści po 4,0m na okna to pozo­sta­nie 4,0m pasa w któ­rym moż­na wybu­do­wać okna. Dla­te­go decy­zję o zaku­pie dział­ki 16,0m nale­ży dobrze roz­waż. Oczy­wi­ście uwa­ga ta doty­czy to domu wol­no­sto­ją­ce­go, a nie bliź­nia­ka czy sze­re­gów­ki.

Sąsiednia działka budowlana

Jeże­li prze­zna­cze­nie dział­ki sąsied­niej jest budow­la­ne to odle­głość od gra­ni­cy wyno­si 4,0m dla ścian z otwo­ra­mi oraz 3,0m bez okien i drzwi.

Sąsiednia działka drogowi publicznej

Jeże­li prze­zna­cze­nie dział­ki sąsied­niej jest dro­ga publicz­na to odle­głość od gra­ni­cy wyno­si 6,0m, 8,0m lub może być też inna zgod­nie z warun­ka­mi zarząd­cy dro­gi.

Sąsiednia działka drogi wewnętrznej

Jeże­li prze­zna­cze­nie dział­ki sąsied­niej jest dro­ga wewnętrz­na to odle­głość od gra­ni­cy nie jest nor­mo­wa­na ale w tej spra­wie może mieć wpływ zarząd­ca dro­gi wewnętrz­nej.

Róż­ne funk­cje dzia­łek sąsied­nich

Jeże­li prze­zna­cze­nie dział­ki jest trud­ne do okre­śle­nia lub inne dowiedz się w urzę­dzie jakie odle­gło­ści obo­wią­zu­ją.

Wyso­kość domu

Wyso­kość domu dla pła­skiej dział­ki jest łatwa do okre­śle­nia, jedy­ny “sma­czek” to zapis w pla­nie np “ilość kon­dy­gna­cji — 2 kon­dy­gna­cje” ( ktoś zapo­mniał dodać sło­wa “do” ). Taką sytu­ację roz­wią­zać nale­ży z urzę­dem, a w razie pro­ble­mów z kon­dy­gna­cji dru­giej zro­bić antre­so­lę. Nato­miast dla dział­ki gdzie teren jest pochy­ły na Inwe­sto­ra i pro­jek­tan­ta cze­ka­ją zasadz­ki.

Róż­ne ele­men­ty jak scho­dy ‚dachy etc

Obec­nie naj­waż­niej­sze jest aby ele­men­ta­mi dodat­ko­wy­mi jak scho­dy, bal­ko­ny nie zmniej­szać odle­gło­ści od gra­ni­cy o mniej niż 1,5m

Przy­szłe pla­ny roz­bu­do­wy o funk­cje pomoc­ni­cze

Jeże­li pla­nu­je­cie roz­bu­do­wać póź­niej­szy budy­nek, czy dobu­do­wać pomiesz­cze­nie gospo­dar­cze to nie zapo­mnij­cie o tym na tym etapie.Budowa nawet wia­ty, pom. gospo­dar­cze, garaż będą się wią­zać ze speł­nie­niem prze­pi­sów i zgło­szeń do urzę­du.

2.5. Plan Miejscowy i decyzja o warunkach zabudowy przed zakupem działki budowlanej

\
Jak ostat­ni ale naj­waż­niej­szy punkt zosta­wi­li­śmy na koniec. Naj­waż­niej­sze jest aby decy­zja lub plan miej­sco­wy gmi­ny okre­ślał prze­zna­cze­nie tere­nu na któ­rym zamie­rza­my kupić dział­kę budow­la­ną. Prze­zna­cze­nie tere­nu, czy decy­zja musi okre­ślać teren prze­zna­czo­ny pod zabu­do­wę jed­no­ro­dzin­ną. W decy­zji lub pla­nie miej­sco­wym będą okre­ślo­ne pod­sta­wo­we para­me­try dzia­łek oraz wiel­kość zabu­do­wy. War­to porów­nać bilans domu któ­ry przy­go­to­wa­łeś wcze­śniej z tymi para­me­tra­mi. W wypad­ku pla­nu miej­sco­we­go masz szan­sę dowie­dzieć się, jaka jest pla­no­wa­na zabu­do­wa w sąsiedz­twie, czy teren jest zale­wo­wy, czy jest ochro­na arche­olo­gicz­na etc. Uwa­żam, że to obo­wią­zek kupu­ją­ce­go zazna­jo­mić się pla­nem miej­sco­wym. W wypad­ku decy­zji nie ma takie­go kom­for­tu jak w przy­pad­ku pla­nu, nie­ste­ty.
Dodat­ko­wo czę­sto baga­te­li­zo­wa­nym tema­tem jest infra­struk­tu­ra oraz ogrze­wa­nie i zapi­sy w pla­nie miej­sco­wym. Zda­rza się bar­dzo czę­sto, że gmi­ny wyklu­cza­ją pie­ce na pali­wo sta­łe. Ale to nie jest tak nie­bez­piecz­ne jak pró­bu­ją wyklu­czać szam­ba czy wła­sne uję­cia wody, mimo iż nie posia­da­ją wła­snej infra­struk­tu­ry tech­nicz­nej. Sprawdź­cie wszyst­ko bo czę­sto w razie nie­ja­sno­ści lepiej zmie­nić loka­li­za­cję dział­ki niż u póź­niej wystę­po­wać na dro­gę praw­ną, co pochło­nie ogrom­ną ilość cza­su mimo że będzie­cie mie­li rację. Cza­sa­mi naj­krót­szą dro­gą będzie zasię­gnię­cie języ­ka w gmi­nie.

Share This