Przygotowanie Inwestycji Budowy Domu Jednorodzinnego

Podstawowe słownictwo poznałeś w rozdziale wcześniejszym, więc jesteś przygotowany do rozpoczęcia budowy domu. Inwestycja to nie tylko organizacja budowy, ale to przede wszystkim przygotowanie sposobu funkcjonowania budynku po wybudowaniu. Dlatego na początku zajmiemy się zebraniem wiedzy w zakresie działki, funkcjonowania domu jednorodzinnego oraz eksploatacji domu.

2.1. Program funkcjonalny domu jednorodzinnego

Jeżeli możemy wyobrazić sobie sytuację modelową to przed zakupem działki stwórz program funkcjonalny budynku i działki. W pierwszej kolejności należy stworzyć ogólny zarys budynku, później określić minimalną wielkość działki i na końcu podejmować decyzje co do zakupu działki.

Tak więc, rozpocznij przygotowanie Inwestycji od określenia jakie i ile pomieszczeń będzie w Twoim przyszłym domu ( chodzi o te obowiązkowe np pokoje, kuchnia ; rezerwowe jak garderoba, pokój gościnny oraz dodatkowe ale obowiązkowe jak garaż, pomieszczenie ogrodowe ).

2.1.1 Określenie modelu przestrzennego domu

Zaczynamy od określenia zasadniczych rozwiązań w budynku, które mają wpływ na wielkość domu, koszty budowy i eksploatacji. Określ czy Twój przyszły dom będzie zawierał poniżej wymienione funkcje. Przemyśl dobrze poszczególne punkt, bo w następnej części kompendium przygotujesz bilans. Bez zasadniczych decyzji co do podstawowych rozwiązań domu, nie uda się Tobie przygotować porządnego bilansu powierzchni. Dlatego przemyśl i podejmij decyzje zgodnie z poniższą listą.

Kondygnacja piwniczna

czy będziemy budować podpiwniczenie, obecnie odchodzi się ale w wypadku skarp rozwiązanie najczęściej stosowane, zwróć uwagę na to że piwnica niewiele będzie mniej kosztować niż budowa kondygnacji normalnej, dlatego dobrze zastanówmy się czy na płaskiej działce nie nie wyrzucone pieniądze w błoto;

Kondygnacja piętra / poddasza

rozwiązanie budynku parterowego najczęściej wymaga większej działki, ale tańsze w przeliczeniu na m2 nie koniecznie ponieważ ii tak konieczna jest budowa stropu nawet drewnianego z przestrzenią nieużytkową w poddasze ( ewentualne wykorzystanie na powierzchnie pomocnicze, techniczne ); Zamykając kondygnacje parteru stropem żelbetowym będziesz wykorzystywał poddasze na cele mieszkalne żeby budynek wykorzystywał wszystkie przestrzenie które zostały wybudowane a za które ty zapłaciłeś ( tak za wszystkie kąty nie zagospodarowanie, nie wykorzystane zapłacisz za ich wybudowanie ). Ta decyzja może mieć wpływ na zakup działki pod kątem planu miejscowego i rozwiązań związanych z ilością kondygnacji, kształtem dachu etc podobnie będzie jak dla punktu poniższego „charakter architektury”. Najczęściej na domy z poddaszem zdecydujesz się jeżeli twoja działka będzie droga ponieważ takie rozwiązanie efektywniej wykorzysta powierzchnię działki. Zaletą dwukondygnacyjnych rozwiązań jest możliwość centralnego ogrzewania czyli także efektywniejszego. Oczywistym jest że jednak zaletą rozwiązań parterowych to brak schodów, czyli ciągłego biegania „góra-dół”.

Garaż wbudowany czy dobudowany

wg naszej opinii dla Ciebie to o tyle ważne że w wypadku garaży wbudowanego będzie on ogrzewany i ma możliwość nad garażem pomieszczeń mieszkalnych, natomiast garaż dobudowany to nic innego jak wiata, możemy skorzystać z jego możliwości powierzchni pomocniczej w więźbie dachu ale z pewnością jest to rozwiązanie zdecydowanie tańsze; Ważna jest decyzja ws garażu czy będzie wbudowany w budynek i będzie ogrzewany czy może jego funkcja wyłącznie pomocnicza i będzie dobudowany i nie ogrzewany. Z powodu klasyfikacji budynków najczęściej powierzchnie garażu wydziela się z ogólnej powierzchni i to musisz wiedzieć jak będziesz czytał projekty. Ale ważniejsze jest

Walory estetyczne, charakter i wyraz architektury

w większości wypadków charakter architektury ma nieduży wpływ na kształt domu jednorodzinnego. Niemniej jednak nad tym się też zastanów ponieważ czasami może mieć wpływ decydujący np charakter modernistyczny z płaskim dachem;

2.1.2 Układ funkcjonalny domu

Jeżeli podjęliśmy decyzje co do głównych założeń przestrzennych domu, to teraz skupmy się na funkcji jaką będzie spełniać dom oraz jak są one powiązane. Dodatkowo wspomnimy o wielkości pomieszczeń najczęściej przyjmowanych w domach. Układ funkcjonalny domu jednorodzinnego dzielimy na strefy :

Strefa komunikacyjna :

Zawsze ( poza rozwiązaniami jednoprzestrzennymi ) wydzielimy przestrzeń komunikacyjną. Do tej przestrzenie zaliczymy wszystkie części budynku przeznaczone do poruszania się aby dostać się do każdej użytkowej części budynku. Powierzchnię tę oczywiście możemy łączyć w domu jednorodzinnym podobnie jak w mieszkaniu. Niemniej jednak aby przygotować bilans Twojego przyszłego domu trzeba przyjąć jakieś wytyczne i wskaźniki. Do tych powierzchni zaliczymy korytarze, halle, przedsionki, schody i inne powierzchnie służące do poruszania się aby dostać się do każdej „użyteczniej” części domu. Osobiście radzę na przyjąć powierzchnię minimalnie 20-25% powierzchni użytkowej ( korytarze oraz klatka schodowa ). Przykładowo powierzchnia wszystkich pomieszczeń 100m2 to korytarze 20-25m2 w tym klatka schodowa. Szczegółowo wrócimy w części Bilans przyszłego domu.

Strefa dzienna :

Strefa dzienna to część domy przeznaczona do funkcjonowania przez domowników całą dobę ale głównie w dzień. Do tej strefy zaliczymy takie pomieszczenia jak : pokój dzienny, kuchnia, jadalnia, kącik kominkowy itd. Zasadniczo możemy w niej wydzielić następujące części :

Pokój dzienny

Pokój dzienny to salon po prostu część wypoczynkowa, a także reprezentacyjna domu. W pokoju dzienny organizuje się kącik kominkowy, okno na ogród. Okna skierowane są najczęściej na południe i zachód.

Jadalnia

Jadalnia to część łącząca pokój dzienny z kuchnią, a czasem tylko stół jadalniany niedaleko wejścia jako główny punkt spotkań całego domu. Stół jadalniany to on jest głównym meble. Dobrze jest przewidzieć stół rozkładany na min. 8 osób najlepiej 12 osób.

Kuchnia

Kuchnia powinna być zlokalizowana niedaleko „stołu jadalnego”. To nie oznacza że musi być przy nim. Wszystko kwestia modelu jedzeniowego a także rozkładu dnia i życia domowników. I tak najczęściej wspólną kuchnię docenią małżeństwa pracujące z dziećmi, które mogą razem po pracy wspólnie spędzać czas także podczas posiłków. Najczęściej model z zamkniętą kuchnią i oddzielną jadalnią wybiorą osoby dojrzałe, które nie mają małych dzieci i wolą poukładany tryb życia, tak aby „bałagan” kuchenny nie oglądać w salonie. Zalecana lokalizacja kuchni to północ i miejsca najmniej nasłonecznione z uwagi na niższe temperatury co sprzyja produktom kuchennym. Spiżarka może być w pobliżu, ale równie dobrze może być przy garażu.

Pokój do pracy

Gabinet do pracy

Strefa nocna :

Pokój rodziców

Gabinet do pracy

Pokóje dzieci

Gabinet do pracy

Pokój gościa

Gabinet do pracy

Łazienka

Gabinet do pracy

Strefa techniczna :

Zawsze ( poza rozwiązaniami jednoprzestrzennymi ) wydzielimy przestrzeń kom

— gospodarczo/ogrodowa/sanitarna –

od dojazdu samochodem, od dojścia pieszego zaczyna się za progiem ta strefa. W skład tej strefy będą wchodzić pomieszczenia mające bezpośrednie połączenie z zewnętrzem i stanowią łączność z częścią dzienna. Zwykle będą to pomieszczenia : garażu, przedsionek, hall wejściowy te pomieszcznia powinny prowadzić do centralnej części domu tj. schodów lub hall głównego z którego rozchodzą się wszystytkie pomieszczenia i przestrzenie domu. Najważniejsze to połączenie z kuchnią i częścią gospodarczą. To strefa bardziej umowna stanowiąca komunikację domu;

–garderoba –

— kotłownia –

2.2. Bilans przyszłego domu

Tabela z przykładowym bilansem pomieszczeń dla domu jednorodzinnego parterowego i piętrowego z poddaszem do uzuepłnienia przez Ciebie

Wypełnij tabelkę i sprawdź jaki dom zamierzasz budować i skalkuluja sam jaką działkę potrzebujesz i daj do wyceny lokalnemu wykonawcy.

TABELA-TABELA-TABELA-

Tabela Bilansu Powierzchni Domu Jednorodzinnego
Kondygnacja Strefa funkcjonalna Przykładowe wyliczenia Do wypełnienie Przykładowe wyliczenia Do wypełnienie
Funkcje pomieszczeń
i opis Dom Parterowy
przykładowy dom Dom Parterowy
Twoje dane Dom z Poddaszem
nasz przykład Dom z Poddaszem Twoje dane

Parter

Strefa techniczna

komunikacji / wejściowa

wiatrołap 5,0 m2
hall wejściowy / korytarz 7
pomieszczenie gospodarcze / ogrodowe 5
kotłownia 4,5
inne … 3

Strefa dzienna

pokój dzienny/ salon z jadalnią
kuchnia
pomieszczenie gospodarcze / spiżarnia
korytarz
wc / łazienka
gabinet / sypialnia
inne …

Parter

lub

Piętro

Strefa nocna

oddzielnie na parterze lub w całości na piętrze

pokój sypialny rodziców nr 1
łazienka
pokój sypialny nr 2
pokój sypialny jeden lub dwa
garderoba
korytarz lub schody przy poddaszu

Piętro
strefa uzupełniająca

podest wejściowy
taras wypoczynkowy
garaż / pom. ogrodowy
11
1
Powierzchnia użytkowa mieszkalna 150,0
15% Powierzchnia korytarzy 22,5
18% Powierzchnia schodów 27,0
1
Powierzcnia ścian 199,5
Powierzchnia całkowita 172,5
Powierzchnia parteru 199,5
63% Powierzchnia piętra 125,69
Wysokość pomieszczeń

Uwaga :
11

pomieszczenie przyklad 1 przyklad 2 wariant 1 wariant 2

Najważniejsze uzyskane wyniki z powyższej tabeli Powierzchnie do wybudowania całkowita i mieszkalna( z garażem wbudowanym).
Pow.całk. do budowy określa ci orientacyjny rzut budynku –
przykład budynku paretowego Pzab=Pcdb=199,5m2 -> to rzut prostkątny 10×19,9mb a zapytanie do wykonawcy będzie o wybudowanie Pmg=172,5m2.
przykład budynku z poddaszem Pzab=Pcdb=125,5m2 to rzut prostokątny 10×12,5mb a zapytanie o wybudowanie Pmg=172,5m2 i jednego stropu nad parterem oraz biegu schodowego.
Niezapmnijmy o wysokości kondygnacji , wg naszych doświadczeń najczęściej 2,55m przy budownictwie ekonomicznym, do 2,75 dla wiekszego stadardu.

Zacznijmy od tego jaki dom będzie nam potrzebny żebyśmy mogli najpierw oszaczować jaką działkę szukamy do budowy oraz ile będzie kosztować nas cała Inwestycja budowy domu.

Przygotowanie programu to podstawa, mając program powiększymy go o powierzchnie ścian( konstrukcji ) i powierzchnię tzw. ruchu czyli schody, korytarze i będziemy w „domu” jeżeli chodzi o bilans podstawowy. Bilans ten będzie będzie podstawą do przygotowani naszego domu. Jednocześnie odpowiedzieć musisz na pytania dotyczące : czy kondygnacja podziemna, czy będzie wykorzystane poddasze na kondygnacje mieszkalną , czy twoje marzenie o architekturz, detalu zewnętrznym nie wpłynie na kształ, bryłę budynku.

Jeżeli podjeliśmy decyzję o tym żeby kupić działkę, to zróbmy bilans Inwestycji która zamierzamy budować. Niektórzy mogą się dziwić że tak szybko bo już mają działkę. Tak my rozdzimy sprawdź czy twój wymarzony dom uda się wybudować na działce, żeby nie okazao się że kupisz działkę i będziesz zmuszony do budowy domu który nigdy nie mieścił się na działce. Dlatego przed zakupem działki zbilansuj swoją inwestycję tj. zlicz wszystkie wielkość domu, powierzchnie, sprawdź uwarunkowania działiki – po prostu przygotuj wstępną koncepcję. To jes moment od którego możesz zacząć współpracować z architektem.

Twoja koncepcja przyszłego domu do bilansu powinna zwierać :

– powierzchnie z programu użytkowego domu –

– szerokość i głębokość oraz ilość pięter(kondygnacji) –

– mapa w skali 1:500 z naniesionym prostokątem o wielkości domu –

– wstępnie wybrany projekt gotowy aby ułatwił ci powyższe zadania –

– informacje o planie miejscowym lub z decyzji o warunkach zabudowy –

– informacje o mediach i gestorach sieci –

2.3. Ile pieniędzy potrzeba na budowę domu.

Z pewnością najważniejsze pytanie na początku Inwestycji to Czy starczy mi pieniędzy ? Ile potrzebuję pieniędzy na wybudowanie domu ? To miejsce w A,B,C jest najlepszym miejscem na te zagadnienia ponieważ aby rozpatrywać koszt budowy domu należy wziąć pod uwagę trzy zagadnienia bilans : powierzchni domu, wielkości działki budowlanej oraz zagospodarowanie terenu z podłączeniem mediów. Cena budowy składa się z następujących składników :

Całkowite koszty budowy „pod klucz” = Koszt budowy domu + koszty wnętrz + koszty urządzenia terenu

Koszt budowy domu = Koszt działki + Koszt zagospodarowania terenu + Koszt wybudowania powierzchni całkowitej

2.3.1 Koszt działki

Na koszt działki składa się w głównej części cena zakupu działki oraz opłaty operacyjne ( wyjazdy, prowizja banku, opłata notarialna etc). Koszt działki zależny od lokalizacji oraz od wielkości. Ogólnie można przyjąć, że działka w odległości 15km od centrum dużego miasta to koszt ok. 200zł/m2 czyli działka 1200m2 będzie kosztować ok 250 000zł. Natomiast w małej miejscowości ok 15000 ludzi to rząd wielkości 10 razy mniej na poziomie 10-15 tys złotych. Koszty operacyjne nie licząc opłat bankowych na poziomie ok 5%. Tak więc budując pod miastem wojewódzkim trudno będzie znaleźć działkę pod dom na poziomie 200 000zł ale w małym powiecie możemy liczyć na całkowity kosz poniżej 20 000zł.

2.3.2Koszt zagospodarowania terenu

Koszty infrastruktury trzeba by policzyć indywidualnie dla każdego podłączenia oddzielnie. Poniżej przedstawiamy wyłącznie orientacyjnie, na potrzeby szacunków. Pamiętaj, że budowa sieci, „długich” przyłączy spowodują podniesienie kosztów budowy. Prawdopodobnie średni dom będzie wymagał nakładów wg poniższego wyliczenia rząd wielkości w zakresie 44 000 zł – 81 000zł. Oczywiście to tylko szacunki i dokładne koszty związane są z konkretną lokalizacją domu.

Wewnętrzna linia zasilająca energii elektrycznej

Obecnie zakład energetyczny ma obowiązek doprowadzenia złącza kablowego do nieruchomości więc Tobie pozostanie położenie WLZ od Złącza Kablowego do skrzynki bezpiecznikowej w domu. Przy długości ok. 15,0m z podłączeniem i wykopem to koszt ok. 3 000 – 5 000zł.

Przyłącze wodociągowe

Przyłącze wodociągowe to odcinek od sieci, rurociągu do miejsca pomiaru, licznika. Miejsce licznika lokalizuje się w studni wodomierzowej lub w najbliższym pomieszczeniu w budynku. Rozwiązanie w budynku jest tańsze i wygodniejsze w użytkowaniu niż studnia. Przyłącze wodociągowe mimo, że jest w dyspozycji zakładu wodociągowego ( do licznika ) ale to Ty za nie zapłacisz. Za przyłącze długości ok. 15mb zapłacisz między 5 000 – 10 000zł.

Przyłącze sanitarne lub zbiornik na nieczystości „szambo”

Przyłącze sanitarne to rurociąg od sieci do pierwszej studni na twoim terenie. W wypadku „szamba” nie masz przyłącza a wewnętrzną instalację. W obu wypadkach zapłacisz prawdopodobnie za komplet prac z wykopem na poziomie ok. 8 000 -12 000zł

Wewnętrzna linia gazu

Zakład gazowniczy podobnie do energetycznego przygotuje przyłącze z pomiarem, a Twoje zadanie będzie polegać na wykonaniu wewnętrznej linii gazu od skrzynki do kurka głównego gazu na budynku. Inny wypadek to zbiornik podziemny zbiornik gazu. Szacunkowy koszt to kwota ok. 8 000 do 14 00zł

Zagospodarowanie terenu : dojście, droga, ogrodzenie

Przy założeniu, że masz ok. 10 mb dojścia i dojazdu to zajmie powierzchnię ok 70m2 powierzchni drogowo-chodnikowej, ogrodzenie będzie o długości ok. 150mb. Przewidywany koszt podstawowego zagospodarowania to ok. 20 000 – 40 000zł.

2.3.3 Koszt wybudowania powierzchni całkowitej

Poniżej przykładowe zestawienie dla domu o powierzchni użytkowej 180,0m2 – 2 kondygnacyjny parter i poddasze użytkowe. Koszt budowy takiego domu to ok. 360 000 zł. Szacunkowe ceny są przyjęte dla wariantu wynajmowanych pojedynczych firm wybranych na podstawie ofert. Wariant z generalnym wykonawcą będzie droższy.

Stan Zerowy

Koszty wykonania stanu zerowego ok. 45 000zł – 50 000 zł.

Roboty Ziemne

W zakres prac ziemnych zawiera się zebranie humusu, wykop i niwelacja terenu.

Fundamenty

Fundamentowanie muszą być zaizolowane poziomo i pionowo.

Ściany fundamentowe, piwnica

ściany fundamentowe z izolacją pionową

Stan Surowy

Koszty przewidywane etapu surowego będą kształtować się na poziomie 180 000 – 210 000zł

Ściany konstrukcyjne nadziemia

Ściany to 45 000 – 55 000

Ścianki działowe

15 000 20 000

Schody, stropy, balkon, taras

25 000

Dach konstrukcja, ocieplenie

Koszt dachu 30 000 35 000

Dach pokrycie

Koszt dachu 40 000 60 000

Stolarka okienna i drzwiowa

Koszt dachu 30 000 35 000

Stan Wykończeniowy

Roboty wykończeniowe pochłoną ok 65 000zł – 80 000zł

Podłogi, posadzki

35 000 45 000

Tynki wewnętrzne, okładziny

20 000 – 25 000

Malowanie

2 500 – 5 000

Elewacja

10 000 – 15000

Instalacje Wewnętrzne

Instalacje wewnętrzne to koszt ok. 55 000 – 65 000 zł.

Instalacja wodociągowa i sanitarna

20 000

Instalacja centralnego ogrzewania i ciepłej wody

25 000

Instalacje gazu

3 000

Instalacje elektryczne

15 000

Obsługa Inwestycji -Przygotowanie placu budowy – Koszt budowy domu –

Cena końcowa wybudowanego domu – cena budowanego domu = cena działki ( nieruchomości ) + cena budowy mediów + cena budowy domu + koszt obsługi inwestycji + koszt wykończenia wnętrza Gus średnią cenę podaje na poziomie 4 000 zł co da kwotę przy domu 120m2 = 480 000zł ( niestety dane gus nie odnoszą się do budynków jednorodzinnych ) co po potrąceniu

Cena działki – będzie zależeć od miejsca w którym kupujemy np dla działki ok 800-1000m2 przy obowodnicy w gdańsku działka to koszt od 350 000 do 500 000zł sama działka, ale pod Słupskiem to już koszt na poziomie 20 000 – 30 000zł
Cena budowy domu – zależeć będzie od tego czy będziemy budować sami, czy z małą firmą czy też „pod klucz”-kompleksowo, ale do kalulacji przyjmijmy poziom kosztorysowy IVkw2013 2 500 zł /m2 co przy domu 120m2 daj kwotę 300 000 zł dla budowy systemem gospodarczym to koszt 200 000 zł a wykonany przez małą firmę z naszym zaangażowaniem na poziomie 250 000 zł
Koszt budowy mediów –
Koszt obsługi – to poziom ok. 5% czyli 15 000 zł
Wykończenie domu – szacujmy na poziomi ok. 20% co da kwotę ok. 60 000zł
Pamiętajmy, że budowa tomu to wydatek sporych pieniędzy, które najczęściej będziemy spłacać wiele lat dlatego sprawdźmy rynek nieruchomości w okolicy , zorientujmy się jaki jest koszt budowy stanu surowego i zamkniętego przez firmy które mogły by wudować w naszej lokalizacji, zoorientujmy się jakie poniesiemy koszty kierownika budowy oraz jakim czasem dysponujemy my sami oczywiście nie zapomnijmy o mediach jakie będą musieli wykonać za nasze pieniądze oraz czy warunki gruntowe ( woda, torfy, namuły etc ) nie powiększą kosztów związanych z pracami ziemnymi.

Najważniejsza uwaga to ta żeby nie ufać w opowieści że szwagier wybudował dom za 100 000zł, ( zadaj sobie pytanie czy lubisz się chwalić że wydałeś więcej niż inni ? ). Kolega „nowobogacki” powie ci że wydał milony na dom, kto nie lubi szpanować kasą” ? Dlatego zimana kalkulacja i konkretne ofert, z rynku a nie opowieści z nieznanych źródeł bez papierów.

Kredyt bankowy – harmonogram budowy

Rezerwa –

Najprawdopodobniej nie obędziesz się bez kredytu bankowego. Dlatego ten temat przebadaj wysyłając zapytania do banków – najszybsza droga mailowa. Banki można zmieniać ale zawsze wiąże się to z kolejnym czasem dlatego od razu wstrzel się w dziesiątkę. Zbierz oferty banów na kredyty w zależności jakie potrzebujesz. Kredyty podzieliłbym na : konsumenckie, budowlane oraz długoterminowy ( hipoteczny ).

2.4. Jak wybrać działkę budowlaną.

Pierwszą czynnością , przed wyborem projektu jest zakup działki. Ponieważ zakup działki determinuje całość planów na wiele lat, dlatego należy wybierać działkę rozważnie. Przy wyborze działki pod budowę domu weź po uwagę podstawowe uwarunkowania wyboru działki. Tu określiłem bezwzględne warunki zakupu działki ( w tym zakresie nie powinno być kompromisów). Kupisz działkę na terenie gdzie jest zakaz budowy domów jednorodzinnych – nie wybudujesz domu. Jeżeli kupisz dom na torfach Twój dom nie będzie najtańszy, bo „utopisz” pieniądze w gruncie. Sprawy związane z czynnościami notarialnymi i nieruchomościami nie omawiam, to jest poza zakresem kompendium. W szczególnych sytuacjach poniższe argumenty mogą być nie na miejscu, ale zawsze je rozważ.

2.4.1 Podstawowe uwarunkowania wyboru działki pod budowę domu jednorodzinnego.

Przeznaczenie terenu

Upewnij się w gminie co do przeznaczenia terenu, obszaru na którym znajduje się działka. Oczywiście nie zapomnij o sprawdzić czy obowiązuje plan miejscowy, czy będzie konieczne będzie wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy. Tylko taki dokument daje możliwie pewną budowę domu jednorodzinnego. Pamiętaj, że istnieje możliwość zmiany osoby widniejącej w Decyzji o warunkach zabudowy co ułatwi nam życie w wypadku tych samych zamierzń inwestycyjnych. Decyzja o warunkach zabudowy może stracić ważność nawet po roku, dlatego nie zapomnijmy o sprawdzeniu daty wydania.

Planowane przeznaczenie sąsiedniej okolicy

W urzędzie dowiesz się na temat treści planu miejscowego i przyszłych planów gminy w zakresie studiów. To powinno utwierdzić cię że jeżeli kupiłeś działkę w sąsiedztwie lasu to gmina nie zmieni w najbliższym czasie go na fabrykę cementu.

Najbliższe sąsiedztwo działki oraz okolice wokół działki

W terenie, sprawdź gdzie masz sklepy, przedszkole, kino etc to co Ty będziesz potrzeb. Jeżeli już masz sąsiada porozmawiaj z nim. Obejrzyj sąsiedztwo i najbliższe zabudowania, zwrócić uwagę na dojazd usług, szkół, ośrodków zdrowia etc.

Dostęp do drogi publicznej

Na wyrysie sprawdź dostęp działki do drogi publicznej i porównaj to z planem miejscowym. Tę czynność powierz osobie doświadczonej jak architektowi. Brak dostępu do drogi publicznej lub nieuregulowane sprawy własności gruntu przejazdu mogą skutecznie unieruchomić twoją inwestycję na lata.

Warunki terenowe

Jeżeli twoja działka ma pochylenie większe niż 10%, dobrze się zastanów jak rozwiążesz podjazd samochodem oraz gdzie będzie wejście do domu z dojściem pieszym. Przy dużym nachyleniu terenu okazuje się że najekonomiczniejsze rozwiązanie to budowa piwnicy z pomieszczeniami użytkowymi. Przy trudnych warunkach terenowych zasięgnij opinii architekta.

Czy teren objęty dodatkowymi wymaganiami

Upewnij się jakie są wymogi planu miejscowego odnośnie uwarunkowań konserwatorskich tj czy teren jest objęty ochroną konserwatora przyrody, zabytków lub czy wymagane są badania archeologiczne. W skrajnym wypadku będziesz zmuszony dokonać na własny koszt odkrywek archeologicznych, jednak najczęściej będziesz potrzebował wyłącznie uzgodnienia.

Warunki gruntowe, wodne i powodziowe

Bardzo ważny punkt przy sprawdzeniu działki budowlanej. Kupienie działki na torfach to wariant : palowanie, płyta fundamentowa lub wymiana gruntu. Wysoko woda gruntowa to izolacje ciężkie, dodatkowe roboty zabezpieczające fundamentów i przyłączy. Teren zalewowy i zakazy powodziowe da się obejść zgodnie z przepisami ale czy Ty jesteś pewny że chcesz podejmować ryzyko budowy na terenie zalewowym. Do celów informacyjnych wystarczy 1 odwiert. Do projektu przy warunkach standardowych pod budynek domu jednorodzinnego wystarczą 3 odwierty. Trudne warunki mogą wymusić większą ilość i dłuższe odwierty.

Kształt działki

Najczęściej zalecany jest kształt zbliżony do prostokąta, ponieważ działki na wielokącie są trudniejsze do zagospodarowania. Ale to tylko i wyłącznie w kontekście „wydajności” zabudowy na działce.

Wielkość działki

Wielkość działki pozornie może nie być ważna, ale często planiści ograniczają wielkości działek czasem z dołu czasem z góry. Dlatego sprawdź czy Twoja działka i jej powierzchnia spełnia wymogi planu. Planu i jego zapisów nie ominiesz.

Mapę do celów informacyjnych

Mapa do celów informacyjnych ( ideałem byłaby aktualna do celów projektowych ) przyda się do lokalizacji uzbrojenia terenu oraz granic działki.

Uzbrojenie terenu

Jeżeli jest tylko możliwość, uzyskaj warunki przyłączenia do działki. Sprawdź zapisy w planie dotyczące zaopatrzenia w wodę, odbiór sanitarki, dostawy energii elektrycznej, dostawy gazu. Jeżeli przy działce brakuje infrastruktury wodociągowej lub sanitarnej sprawdź w gminie jakie masz szanse na własne ujęcie wody lub /i szambo. W tym zakresie gminy potrafią „namieszać”, dlatego sprawdź.

Nasłonecznienie

Nasłonecznienie to standard pokój dzienny od południa kuchnia od północy. Ale jest tzw życie i indywidualne preferencje. Z pewnością dzieciom nie lokalizuj ich sypialni od północy, z powodów wpływu nasłonecznienia na zdrowie. Oczywiście mimo nasłonecznienia ważne jest kierować się otoczeniem i widokami. Ale to powinieneś omówić z architektem adaptacji.

2.4.2 Wybór działki w kontekście bilansu przyszłego domu – odległości domu od granic.

Jeżeli zrobiłeś bilans, określ orientacyjną wielkość domu ( szerokość głębokość ) i na mapce wrysuj prostokąt jak będzie wyglądał przyszły dom. Przed zakupem działki zrób bilans powierzchni przyszłego domu i plan to spotkaj się z architektem.Zasięgnij jego porady i sprawdź czy to co planujesz ma szanse powodzenia. Dobór minimalnej działki nie jest proste, ponieważ warunki miejscowe są najważniejsze przy doborze wielkości działki. Jeżeli macie wyliczony bilans i określony rzut domu to będziecie musieli odpowiednio mieć działkę powiększoną z każdej strony. Odległości domu od granic należy dobierać wg przeznaczenia poszczególnych działek, ale z uwzględnieniem planu miejscowego. Za każdym razem należy potwierdzić działki nie tylko na mapie ale w planie miejscowym i zgodność jej z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy. Poniżej przedstawiam główne wątki związane z odległościami od granic i ewentualne wysokości.

Twoja działka ma mieć mniejszą szerokość niż 16,0m.

W moim odczuciu poza jasno określonym rozwiązaniem w specyficznej sytuacji, działka o szerokości 16,0m ( jeżeli z obu stron są działki budowlane ) nie nadaje się do budowy domu, dotyczy sytuacji z dwóch stron działek budowlanych. Moje zdanie wynika z tego, że mimo zbliżenia się do granicy na odległość 1,5m nie mozna zbliżyć się na taką odległość drzwiami i oknami. Taka sytuacja powoduje, że jeżeli odejmie się z obu stron wielkości po 4,0m na okna to pozostanie 4,0m pasa w którym można wybudować okna. Dlatego decyzję o zakupie działki 16,0m należy dobrze rozważ. Oczywiście uwaga ta dotyczy to domu wolnostojącego, a nie bliźniaka czy szeregówki.

Sąsiednia działka budowlana

Jeżeli przeznaczenie działki sąsiedniej jest budowlane to odległość od granicy wynosi 4,0m dla ścian z otworami oraz 3,0m bez okien i drzwi.

Sąsiednia działka drogowi publicznej

Jeżeli przeznaczenie działki sąsiedniej jest droga publiczna to odległość od granicy wynosi 6,0m, 8,0m lub może być też inna zgodnie z warunkami zarządcy drogi.

Sąsiednia działka drogi wewnętrznej

Jeżeli przeznaczenie działki sąsiedniej jest droga wewnętrzna to odległość od granicy nie jest normowana ale w tej sprawie może mieć wpływ zarządca drogi wewnętrznej.

Różne funkcje działek sąsiednich

Jeżeli przeznaczenie działki jest trudne do określenia lub inne dowiedz się w urzędzie jakie odległości obowiązują.

Wysokość domu

Wysokość domu dla płaskiej działki jest łatwa do określenia, jedyny „smaczek” to zapis w planie np „ilość kondygnacji – 2 kondygnacje” ( ktoś zapomniał dodać słowa „do” ). Taką sytuację rozwiązać należy z urzędem, a w razie problemów z kondygnacji drugiej zrobić antresolę. Natomiast dla działki gdzie teren jest pochyły na Inwestora i projektanta czekają zasadzki.

Różne elementy jak schody ,dachy etc

Obecnie najważniejsze jest aby elementami dodatkowymi jak schody, balkony nie zmniejszać odległości od granicy o mniej niż 1,5m

Przyszłe plany rozbudowy o funkcje pomocnicze

Jeżeli planujecie rozbudować późniejszy budynek, czy dobudować pomieszczenie gospodarcze to nie zapomnijcie o tym na tym etapie.Budowa nawet wiaty, pom. gospodarcze, garaż będą się wiązać ze spełnieniem przepisów i zgłoszeń do urzędu.

2.5. Plan Miejscowy i decyzja o warunkach zabudowy przed zakupem działki budowlanej

\
Jak ostatni ale najważniejszy punkt zostawiliśmy na koniec. Najważniejsze jest aby decyzja lub plan miejscowy gminy określał przeznaczenie terenu na którym zamierzamy kupić działkę budowlaną. Przeznaczenie terenu, czy decyzja musi określać teren przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną. W decyzji lub planie miejscowym będą określone podstawowe parametry działek oraz wielkość zabudowy. Warto porównać bilans domu który przygotowałeś wcześniej z tymi parametrami. W wypadku planu miejscowego masz szansę dowiedzieć się, jaka jest planowana zabudowa w sąsiedztwie, czy teren jest zalewowy, czy jest ochrona archeologiczna etc. Uważam, że to obowiązek kupującego zaznajomić się planem miejscowym. W wypadku decyzji nie ma takiego komfortu jak w przypadku planu, niestety.
Dodatkowo często bagatelizowanym tematem jest infrastruktura oraz ogrzewanie i zapisy w planie miejscowym. Zdarza się bardzo często, że gminy wykluczają piece na paliwo stałe. Ale to nie jest tak niebezpieczne jak próbują wykluczać szamba czy własne ujęcia wody, mimo iż nie posiadają własnej infrastruktury technicznej. Sprawdźcie wszystko bo często w razie niejasności lepiej zmienić lokalizację działki niż u później występować na drogę prawną, co pochłonie ogromną ilość czasu mimo że będziecie mieli rację. Czasami najkrótszą drogą będzie zasięgnięcie języka w gminie.

Share This